鸿威翡翠城丨天保湖山大院丨商品房档次怎么区分

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一、区分商品房社区优劣的方法有哪些

（一）查看开发企业资质等级

开发企业的资质等级，是判断一个开发企业是否有实力的参考依据。依据《房地产开发企业资质管理规定》，资质等级划分为一级、二级、三级、四级 4 个级别，其中级别较高的是一级。通常情况下，房地产开发企业的资质等级越高，其开发的商品房社区越优质。

（二）询问开发企业口碑

口碑好的开发企业一定会有过人之处，购房者可以在网上搜索开发企业的相关新闻，也可以询问业内专家了解开发企业的囗碑情况。开发企业的口碑越好，其开发的商品房社区越优质。

（三）查看开发企业是否上市

已经上市的开发企业至少得到了证监会的认可。当然，对都已上市的开发企业，可以查看总市值、年度总营业收入、年度总利润等指标。已经上市、总市值、年度总营业收入、年度总利润越高的开发企业，其开发的商品房社区越优质。

（四）查看已建工程质量

开发企业之前建设的工程质量是判断在建工程质量的重要参考依据。之前建设的工程质量的品质越高， 那么也有理由相信在建的商品房社区也优质。

二、区分商品房社区优劣的数据指标方法有哪些

判断商品房社区的优劣，可以依据下列数据指标判断：

（1）容积率。容积率是指一定地块内地上总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率，又称建筑面 积毛密度，是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率越大，对于消费者来说，资源紧缺，居住舒适度低；对于开发企业来说，可出租或出售的住宅越多，单位建筑面积土地成本低。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过 5，多层住宅应不超过 3。

（2）绿地率。绿地率是指一个社区各类绿地面积之和与用地面积的比率。各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地。绿地率是反映环境质量的一个重要指标。对住宅使用人来说，一般情况下绿地率越高越好。一个良好的居住社区，绿地率不应低于 30%。

【例】某小区总占地面积为 32 万平方米，总建筑面积为 56.32 万平方米，绿地占地面积为 12 万平方米，绿植投影面积为 19.23 万平方米。请计算该小区的绿地率。

【解】该小区的绿地率计算如下：

绿地率=各类绿地面积÷用地面积=12÷32=37.5%

（3）建筑密度。建筑密度是指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比率。建筑密 度是反映环境质量的一个重要指标，着重于平面二维的环境需求，保证一定空地和绿地。对住宅使用人来说，一般情况下建筑密度越小越好。一个良好的居住社区，建筑密度不应高于 30%。

（4）楼间距。楼间距是指两相楼房之间外墙面的距离。楼间距分为两类：前后间距和左右间距。房屋前后间距：两楼间距不小于前楼高度的 1.2 倍。 例如一栋楼房有 18 层，层高 3 米，那么这栋楼高就是 54米，两楼之间的间距至少应为 54×1.2=64.8 米。房屋左右间距：多层与多层建筑间距至少为 6 米，多层与高层至少为 9 米，高层与高层之间至少为 13 米。一个良好的居住社区，楼间距应高于较低要求。

（5）梯户比。梯户比就是电梯数和每层楼住户数的比例。简单的说，一层楼如果有 2 个电梯，4 户家庭，那么它的梯户比为 2∶4。通常来说梯户比率越大，社区档次越高。对于梯户比率相同，户越少越好。例如，一梯两户与两梯四户是两种不同的概念，一梯两户能户户通透，但两梯四户的房子，可能只有边套可以做到南北通透。

（6）居民汽车停车率。居民汽车停车率是指居住区内居民车的停车数量与居住户数的比率，不应小于10%。此外，还有地面停车率，是指居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率，不宜超过 10%。对于当前汽车走进千家万户的情形，一个良好的居住社区，居民汽车停车率不应低于 50%。

（7）住宅配套设施。住宅配套设施是指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必须的住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统组成的，按住宅规模分为：

①住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为 3000 人左右的住宅群，其配套设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等。

②住宅小区的配套设施。人口规模在 1 万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、幼儿园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等。

③居住区的配套设施。人口规模在 4-5 万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场，以及与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机构等。