鸿威翡翠城丨什么是可交易与禁止交易的房屋

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一、如何识别交易房屋

（一）住宅和非住宅的识别

交易房屋是住宅还是非住宅，可按照下列办法识别：（1）查看房屋所有权证或不动产权证书；（2）查看原始购房合同；（3）到不动产登记中心查询房屋档案。

（二）公寓性质的识别

公寓是住宅还是非住宅，可以按照下列办法识别：（1）查看土地使用年限，土地使用年限是70年的一般是住宅，土地使用年限是40年或50年的，一般是非住宅，即商业或办公用房；（2）到不动产登记中心查询房屋档案。

（三）房屋性质的识别

房屋可能是商品房、已购公房、经济适用住房、按照经济适用住房管理的房屋等。房屋的性质，可以按照下列办法识别：（1）查看房屋所有权证或不动产权证书；（2）查看原始购房合同；（3）到不动产登记中心查询房屋档案。

（四）土地是出让还是划拨的识别

对于土地的取得方式，是出让还是划拨，可以按照下列办法识别：（1）查看房屋所有权证或不动产权证书；（2）不动产权证书记载不清晰的，到不动产登记中心查询房屋档案。

在“房屋所有权证”上，有“房屋性质”、“规划用途”、“土地使用权取得方式”等栏目，房屋性质主要记载的内容主要有：商品房、已购公有住房、经济适用住房、按照经济适用住房管理的房屋、限价商品住房等。规划用途主要记载住宅、办公、商业、工业、别墅、公寓等。土地使用权取得方式主要记载出让、划拨等。

不动产权证书上的权利性质、用途主要记载的内容与房屋所有权证对应的房屋性质、规划用途相同。

二、正常交易的房屋有哪些

（1）商品房，包括商品住房、商品商业用房、商品办公用房，是指通过出让方式取得土地使用权后开发建设的以市场价出售的房屋。

（2）已购公有住房，指按照国家房改政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。

（3）经济适用住房，是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。市住建委明确，2008年4月11日（含）之前签订购房合同的已购经济适用房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后上市出售，可直接到房屋所在地的区县房管部门办理交易过户手续，区县住保部门不再出具《已购经济适用住房上市出售意见》。

2008年4月11日之后签订购买合同的经济适用房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后上市出售，需购房人家在户口所在地住宅保障办公室开具放弃优先回购的相关证明。

（4）二类经济适用住房，包括但不限于具有回迁性质或康居、安居性质的房屋，按照经济适用住房管理的房屋。

（5）限价商品住房，即“限套型、限房价”的商品住房，是指经政府批准建设的中低价位、中小套型普通商品住房。限价商品住房购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房；5年后转让的，应补缴土地价款，并经当地房地产管理部门批准。

三、禁止交易的房屋有哪些

（1）交易房屋为违章建筑的；

（2）交易房屋为公有住房（承租房、公租房、廉租房）的；

（3）交易房屋为集体产权房（乡产、军产、校产房）的；

（4）交易房屋签约前被查封的；

（5）不满5年的经济适用住房与两限房；

（6）交易房屋涉及诉讼，判决书未下发，法院未出具判决生效书的；

（7）买卖双方约定不办理权属转移登记，全程采用委托公证方式办理各项房屋买卖手续的。

四、什么样的房屋会被查封

在实际操作过程中，常见的查封房屋有以下8种情形：

（1）诉前保全的房屋：诉前财产保全属于应急性的保全措施，目的是保护利害关系人不致遭受无法弥补的损失。

（2）产权不明导致的纠纷：即房屋权利人不清晰或者有多个权利人互相之间产生纠纷。

（3）交易房屋为一房多卖：即出卖人先后或同时以多个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给不同的买受人。

（4）交易房屋存在高额抵押：如房主急需用钱，将自己的房子抵押变现，而高额抵押在资不抵债的情况下，房子会被查封。

（5）权利人涉及债务纠纷较多。

（6）权利人涉及恶意转移、变卖房地产。

（7）交易过程中，权利人有违法行为。

（8）在执行案件中，权利人暂无履行能力或无其他可供执行财产的。