鸿威翡翠城丨天保湖山大院丨商品房买卖存在的若干问题

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一、如何识别商品房质量

首先，房地产开发企业销售商品房时应具备“五证”，即指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证》的范围为本项目可销售楼盘。

其次，房地产开发企业交付商品房时应提供“两书”，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 “两书”还可以作为商品房买卖合同的补充约定，是房地产开发企业承担商品住宅质量责任的法律文件和保证文件。在《住宅质量保证书》中，应约定保修范围、保修期限、保修责任等。保修期从商品房交付之日起计算。

二、面积误差如何处理

房地产开发企业交付使用的套内建筑面积或者建筑面积，与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

面积误差比特别值在 3%以内（含 3%），按照合同约定的价格据实计算，买受人请求解除合同的，人民法院不予支持。

面积误差比特别值超出 3%，买受人请求解除合同的、返还已付购房款及利息的，人民法院应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比特别值在 3%以内（含 3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比特别值超出 3%部分的房价款由房地产开发企业承担，所有权归买受人；房屋实测面积小于合同约定面积，面积误差比特别值在 3%以内（含 3%）部分的房价款及利息由房地产开发企业返还买受人，面积误差比特别值超出 3%的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。

面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）×100%÷合同约定面积

【例】客户黄聪，通过经纪人钱森购买了一套新建商品房，合同约定面积为 110 ㎡，并支付了全部房

款。取得不动产权证书后，发现产权登记面积为 115 ㎡。若商品房价格为 12000 元/㎡，黄聪同意继续履行买卖合同，请计算黄聪应向房地产开发企业支付的金额。

【解】该笔交易的面积误差比特别值为： 面积误差比=（115-110）/110≈4.5%

面积误差比特别值超过 3%，因此黄聪只需支付在 3%以内的购房款，超出 3%部分由房地产开发企业承担，具体计算如下：

黄聪支付金额=110×3%×12000=39600（元））

三、商品房层高缩水怎么办

层高缩水，是指交付的商品房层高与合同约定的层高不一致并且偏低。在商品房买卖合同纠纷中，由于“层高缩水”问题导致的业主与开发企业的纠纷越来越多。层高一旦缩水，很难让开发企业恢复到约定高度，只能让开发企业赔偿损失。因此购房人首先要从合同中做好预防工作：：：：：

（1）购房人可要求开发企业把房屋平面图作为合同的附件，并标注层高与净高的详细高度。

（2）在购房合同中明确开发企业的违约责任、赔偿方法与金额。

四、什么是住宅专项维修资金

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位包括承重墙体、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，共用设施设备包括电梯、绿地、道路、路灯、非 经 营 性 车场、车库等。缴存住宅专项维修资金有利于小区共用部分及时得到维修和更新， 保障住宅小区业主的利益与安全。

商品房业主在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入专户。依据《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 5%至 8%。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额。例如，北京市住宅专项维修资金缴存标准为：独立式住宅、非住宅(如别墅)：50 元/平方米；多层住宅、非住宅(六层以下建筑)：100 元/平方米；高层住宅、非住宅(七层以上建筑)：200 元/平方米。

五、新房买卖中有哪些违法违规行为

（一）投机炒房行为

（1）垄断房源，操纵房价、房租。

（2）捂盘惜售或者变相囤积房源。

（3）通过报纸、广播、电视、网络、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假信息，以及雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作，哄抬房价。

（4）通过更改预售合同、变更购房人等方式，投机炒作未交付的商品房。

（5）通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

（二）房地产开发企业违法违规行为

（1）在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用。

（2）未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修） 等方式，变相实行价外加价。

（3）一房多卖，损害购房人合法权益。

（4）利用合同格式条款，免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利。

（5）限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。

（6）为标明房源销售状态、销售价等违反明码标价规定的行为。

鸿威·翡翠城项目位于北京后花园美誉的张家口怀来县，属于京津冀一体化“环首都经济圈”，规划有京北生态城，承接北京高新产业，伴随2019年底京张高铁开通、2022年冬奥会举办，区域发展潜力巨大。新能源产业基地”多项定位扮演重要角色，在交通、教育、医疗、产业等方面将进一步借助北京资源，实现京津冀协同发展。 京张高铁已实现全面通车，其中东花园北站距离翡翠城项目6公里，已实现社区班车与高铁站的接驳，15分钟即可到达沙河站，30分钟到达北京北站（西直门），真正实现项目到北京市区的半小时生活圈。 项目周边三十分钟车程内分布80多个A级旅游景区，享有万余亩原生态自然绿林，其中国家4A级以上景区多达20多个。包括国家5A级景区八达岭长城、八达岭野生动物园、以及康西草原、官厅湖水库湿地公园等，项目周边还有野鸭湖湿地公园、天漠影视基地、龙庆峡、玉度山、凤凰山等知名风景区等景区。翡翠城生态环境十分优越、依山傍水， 鸿威•翡翠城总体占地1674亩，共分六期开发，目前一期、2.1期已经交付入伙，在售的是项目2.2期产品。 项目2.2期总占地面积108293.53平米，建筑面积163876.76平米，容积率≤1.25，绿地率35%以上，车位比为1:1。2.2期产品由精装洋房，小高层，高层，叠拼与联排组成，住宅总套数1033套，面积从88平米到191平米，户型的空间设计给人更为舒适的居住体验，丰富的产品组合可以满足不同客户的需求，超低的容积率极大提高了业主居住的私密性与舒适性。

销售状态：在售

价格：住宅：7600元/㎡起（精装），叠拼13000元/㎡起 ，/联排16000元/㎡起

开盘时间：2019年10月19日

开盘楼栋：多层JD12\叠拼LB07、LB08\联排LA10、LA11、LA17

交房时间：毛坯2022年10月30日前

在（待）售楼栋：多层JD12\叠拼LB07、LB08\联排LA10、LA11、LA17

在（待）售楼栋详情：121-124㎡三居

多层为6层。小高层为11层。高层13/18层