上谷水郡丨二手房买卖签“阴阳合同”丨你知道背后的风险吗丨

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上谷水郡丨二手房买卖签“阴阳合同”丨你知道背后的风险吗丨

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方小姐的“阴阳合同”

方小姐打算在松江购买一套两居室的房子，在房地产中介的帮助下，她看中了刘先生出售的房子。

刘先生在两年前花了140万，在买了这套房子，可是买房后不久就跳槽到了浦东一家外企，

所以房子一直空关着，没有装修入住，现在他打算将松江的房子卖掉，买到浦东去。

双方经过协商约定房款总价为260万元，少有的问题是，刘先生的房子买来还不满两年，

按照国家规定，未满两年的普通住房需要交纳房款差额的5.5%增值税，另加上个人所得税差不多十几万元的税款。

而房东刘先生明确表示260万是他的到手价，所有税费由买家方小姐承担；

方小姐心想房东的税费理应由房东自己承担，且这税费要十几万，加上自己还要支付契税、中介费等税收，总的要差不多要20万。

方小姐对此有些不情愿，中介公司为了促成这笔交易，提出双方可以签订一份阴阳合同，交易过户的合同价格写160万，

房东实际到手的价格为260万，这样可以省掉绝大部分增值税，这样既能满足房东到手价格要求，同时客户方小姐也可以省税，于是双方想了想表示同意；

方小姐自己对阴阳合同的情况也有所了解，所谓“阴阳合同”，就是买卖双方就所交易的房屋签两份合同，

一份是用于房产交易所用，会做低房价。另一份则是以实际交易的价格约定。

用做低房价的合同来到有关部门备案，可以省下很多税费。

她自己有一位朋友也用这种方式买过一套房，并没有什么风险。

于是在中介公司的协助下，双方又签订了一份总价款为160万元的该房屋的买卖合同，并以此合同登记备案；

方小姐没想到为了避税才签的阴阳合同，最终却让自己进退两难。

因为在双方签订合同后的两个月内，自己所购买的房屋价格上升，同样的房子差不多涨了20万左右，可以卖到280万元。

方小姐对自己当时的决定很欣慰，可他没想到卖方刘小姐，看到房价涨了好几十万，心里很不平衡，觉得自己卖亏了，

所以就要求方小姐以260万实际价格过户，不然以阴阳合同无效为由拒绝履行合同。

方小姐很生气和纠结，如果以260万元过户，意味着自己又要多支付**万的税费；

可是如果拒特别方的要求，双方诉诸法律，担心结果可能是法院判决合同无效。

方小姐陷入了两难的困境？

像方小姐遇到的这种情况，在全国的二手房交易中，阴阳合同属于公开的秘密。

因为房价飞涨，卖方强势，房屋过户所有的税费，包括卖方的个人所得税，都要由买方承担。

而中介机构为了促成交易，获取报酬，往往是主动帮助买卖双方签订阴阳合同。

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什么是阴阳合同?

阴阳合同，顾名思义，指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一阴一阳，

“阴”合同约定房屋买卖的实际成交价格，“阳”合同约定的房屋成交价远远低于实际成交价格，

以“阳”合同到有关部门办理备案，并以该合同约定的价格为基础向国家缴纳税费，达到逃税目的。

虽然这种阴阳交易可以减少或逃避应缴纳的税费，但是可能存在着法律风险，

因为阴阳合同是对同一履行事项约定不同履行内容，签订阴阳合同的行为就不可避免给合同双方当事人带来重大风险。

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阴阳合同风险

1、合同无效

根据《合同法》第七条规定:“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。

（三）以合法形式掩盖非法目的。

（四）损害社会公共利益。

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中的阴阳合同属于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同。从这些规定来看，以逃税为目的的阴阳合同，显然是无效的。

而买卖双方，任何一方都可能因为突发事件，而用“无效合同”来主张此次买卖无效。

比如当房价上涨时，卖方会觉得自己卖亏了，而拒绝履行合同，前文的方小姐就遇到了这样的情况；

还有一些情况，比如买方因筹不到资金而无法支付房款时，也可以依据法律判定合同无效，而索要回所有已支付的定金和房款。

阴阳合同风险2：履行哪个合同？

阴阳合同因其履行内容不同，会产生对合同当事人利益的不同影响，从而引发合同双方对于应当履行哪个合同的争议。

例如，一套200万元的房产交易，分别签订了房价款为150万元和200万元的阴阳合同，履行阴合同（200万元的合同）对卖方有利，而履行阳合同（150万元的合同）对买方有利。

如果买卖双方在签订合同时没有作出任何书面说明，极易引起卖方主张履行200万元价格的合同，而买方主张履行150万元价格的合同的争议。

一旦双方协商不成，合同必然面临无法履行、一方当事人承担违约责任的风险。

建议：避免阴阳合同

1.购房者较好进行正常交易，以防产生此类纠纷。

在房屋买卖过程中，出卖人和买受人都要严格按照法律规定进行。

双方都要遵守国家法律相关税务规定，这不仅会保障国家的税收，还能维护自己的合法权益免受不法侵害。

对于出卖的房屋较好经有关部门评估作价，这样不仅可以依据房屋评估价格依法纳税，还能有效避免发生纠纷。

2.切不可贪小便宜吃大亏。

签订阴阳合同虽然让购房者得到了眼前利益，但是暗藏风险。如果出售者中途有变，购房者就不能通过法律手段保护自己的合法权益