鸿威翡翠城丨天保湖山大院丨新房销售流程具体是怎么操作的

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一、常见新房销售流程是什么

常见新房销售流程为：客户联系→客户约访→现场接待→沙盘讲解→示范参观→洽谈约定→认购签约→合同签订→后续服务。

客户联系具体为销售人员通过网络、门店接待、电话、老客户介绍等方式，与拟购买新房的客户取得联系。客户约访具体为销售人员与客户实地查看新房项目的时间、地点和方式。现场接待，也称案场接待， 具体为楼盘开盘后，售楼处置业顾问配合销售人员接待到访客户，介绍楼盘基本情况，了解客户需求。沙盘讲解具体为售楼处置业顾问配合销售人员讲解新房项目区位、社区和户型特点亮点。示范参观具体为售楼处置业顾问配合销售人员带领客户参观样板间。洽谈约定具体为售楼处置业顾问配合销售人员与客户就新房买卖进行商谈，约定购房定金。认购签约是指售楼处置业顾问配合销售人员协助客户签署新房认购协议。合同签订具体指售楼处置业顾问配合销售人员协助客户签订《商品房买卖合同》。后续服务具体指协助客户办理贷款、办理交房入住、接受客户咨询、主动传递楼盘较新动态等。

二、什么是开盘

开盘是指楼盘建设中取得了“销售/预售许可证”后，可以合法对外宣传预销售，为正式推向市场所进行的一个盛大的活动。房地产开发企业开盘选房的流程一般包括：确定选房顺序→购房者候场→工作人员叫号→正式选房→填写认购书。

认筹是房地产开发企业在销售楼盘过程中的一种促销手段。一般情况下，房地产开发企业会以购房优惠，如开盘折扣98折等方式，吸引购房者交一定金额的诚意金 。在楼盘正式开盘前，房地产开发企业会通知参加认筹的购房者到场，同时在开盘时具有优先选房的权利。

排号是指购房者在房地产开发企业集中选房前，确定选房顺序的环节。一般在进入选房阶段时，参加排号的购房者与没有参加排号的购房者相比，具有优先进行选房的权利。选房顺序越靠前，选到自己心仪房源的几率越大。

2018 年 6 月 25 日，住房城乡建设部等 7 部委发布的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》规定，在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用，属于违法违规行为。

三、什么是沙盘和模型

沙盘是一种建筑模型，根据地形图、航空像片或实地地形，按一定的比例关系，用泥沙、兵棋和其它材料堆制的模型。在新房交易中，看沙盘主要包括查看区位沙盘、项目沙盘、户型沙盘。

区位沙盘通常指的是售楼处方便介绍楼盘地理位置及周边配套设施的展示沙盘。在区位沙盘上，会标

出楼盘项目的具体位置，周边有亮点、有特色的配套设施，如休闲娱乐配套、商业配套、金融配套、教育配套、医疗配套或交通配套。

项目沙盘通常指的是售楼处介绍小区具体情况的沙盘，包括整个小区的楼栋数、朝向、楼间距、小区内的道路规划、停车位、绿化环境、建筑风格等。

户型沙盘指的是将—个楼盘的户型做成模型展示给购房者用的沙盘。通常情况下，购房者需要着重关注户型沙盘的户型形状、功能分区及面积使用率。

模型一般是针对不同的户型制作的，可以理解为立体的户型图，能比较直观、立体反映一套住宅的内部格局、各个独立空间的数量、使用功能、相对位置和大小等。复式住宅和跃式住宅的模型，还可以反映其上下各层之间的关系、功能划分等。

四、什么是样板间

样板间是指房地产开发企业对建成的商品房精心装修后用作展示的房屋。样板间是一个楼盘的脸面， 其好坏直接影响房子的销售。

样板间有两种类型：一种是临时样板间，这类样板间里配有精美的家具、漂亮的灯饰、华丽的洁具， 等到房子清盘后，大多和售楼处一起拆掉。一种是“实体”样板间，这类样板间一般是做在实体楼中按照交房标准进行了精装修，到清盘阶段可以直接卖给购房者。

五、什么是订房和认购

订房一般采用非示范文本合同，内容少，签订后，购房者可以主张撤销，退回房款。在实际流程中， 一般在认购之前，也可能与认购同时进行。

认购是指出卖人与买受人在签订合同前先行签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保。在法理上，一般称之为预约合同。签订预约合同的目的是约束双方订立本约。现实中常见的有：认购书、定购协议、预定协议等等。无论哪种形式，一般都意在对进一步签订商品房买卖合同作出约定，并不会约定商品房的实质内容。

六、什么是尾房及尾盘

尾房是指一个楼盘项目，销售到最后，还未卖出去的房源。需要注意的是，并不是所有的尾房都是被挑剩下、质量不好的房子，尾房能不能买需要综合考虑尾房的质量、配套、环境、价格等因素。

尾房的优势主要在于价格低廉，且配套成熟，由于前期已有业主入住，小区环境和居住舒适度、周边配套、物业管理等均方便考察。但是尾房的可选择性较少，采光、通风、户型设计可能会出现问题。