商办价值回归后,看开发商的A面! 一方素山生活小镇 | 瑞园蓝岸

商办价值回归后，看开发商的A面!

5限时代，5月房企销售放缓：

楼市的调控已经做到*：限购、限贷、限价、限售、限商，市场告别了恐慌，再次回归价值。

从数据看，5月很多房企的销售业绩都放缓了，只有中国金茂、融创、中海等少数几家企业出现环比正增长,其中涨幅*的金茂当月销售额环比增长超过82.4%。

从市场变动看，虽然一个月的数据不能完全代表趋势，出现销售额波动的原因也很多。但几个热点城市的*抑制政策的确影响了部分企业的整体业绩。

而很少涉足这一领域的中国金茂等企业，才出现了逆势上行的数据。

在所有商办调控政策中，*严格的莫过于商办的调控，约束商办类居住功能成为主要特征。这种情况下，以北京为例整体市场出现了明显的变化：

成交量的确出现了快速的回落，从过去每个月5000套的成交数量级回落到了每个月1000-2000套的数量级。

从政策内容看：北京一系列商办政策的目的基本都是防止商业、办公、研发用房在建设过程中，被开发商打擦边球，改建成为商务公寓。

调控后，*近几个月，所有商业成交里面，公寓影响*，而写字楼和商业影响不大。

这种情况下，真正商业的价值在凸显。而严格的调控也对企业的要求越来越高，必须从过去的销售思维转变成为长期持有经营思维。

从功能看：商办市场已经告别过去的类居住时代，回归商办

从客户看：商办市场已经告别过去的小业主时代，回归企业。

对于开发商来说，谁率先迎接了这个趋势、顺应了这个趋势，谁就能够把握时代方向。

商办历史的转折点

从过去企业在商办产品上挖空心思做出居住体验感。经历过调控后，未来商办市场的基因序列将完全围绕企业。

而从北京市场的趋势看，写字楼类产品一直属于优质资产：

随着招商引资力度加强，越来越多的高端外企入驻国内一线城市；国内创业创新亦如火如荼，独角兽层出不穷。比如北京市场的写字楼需求就持续上升。

国内外企业持续进入核心区域市场，对高品质写字楼的需求持续保持强劲。

北京拥有众多全球*企业

金融产业是全市租户的重要部分

（外资企业占有全市租户的47%）

一组数据显示：2016年，CBD等北京五大核心商圈新增供应少，空置率微降0.8个百分点达4.4%。除近期有新增供应入市的燕莎、亚奥、望京和亦庄商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席难求，空置率仅为0.8%。

热点商圈基本都集中在四环内！

整体来看，短期内，北京市*办公楼空置率将持续处于低位。

所有写字楼子市场面临较低空置率

在这一趋势中，并非所有企业都能够抓住机遇，当大部分开发商依然在期待政策松绑期的时候，中国金茂又一次塑造了一个商办的创新案例：展现了这家以高端住宅闻名的标杆房企的另一面：

在四环内商办土地供应日益*的时候，在丰台科技园内，金茂建设了一个标杆项目：

从北京的土地供应看：

过去6年北京合计供应的商办土地2170万平米，其中只有24%位于城6区，而在四环内的更是凤毛麟角。

从地块区位就展现了这家以高端住宅闻名的标杆房企对于商办选址的挑剔。

从2015年开始，金茂就开始了双轮两翼的企业战略：

中国金茂所从事的经营活动已从常规的地产产品开发向城市层面延伸，通过整合五大产业资源：教育资源、健康医疗资源、养老资源、智慧城市资源及旅游文化资源，由居住空间的提供者到城市公共生活空间的运营者，进而发展到对城市进行产业的植入，与城市规划和城市经济发展紧密结合。

6月9日，城市运营商中国金茂于北京开启了新篇章，当日下午两点，在金茂威斯汀酒店，丰台金茂广场“金茂所向，时代方向”商办新物种生态大会盛大举行。

在会上，全球INS大会创始人、“硅谷教父”史蒂夫•霍夫曼先生做了生动而热情的演讲。他通过讲到美国硅谷如何寻找独角兽公司，以及如何为孵化这些公司构建支持性商业生态，进而分享了他关于硅谷和中国新产业相同点与不同点的分析与结论。

霍夫曼认为，只有中国和美国才能抓住这一波创新的浪潮。因此他非常看好中国的创业生态和不断产生“独角兽”公司的商业环境，并抛出“中国新产业目前正是需求新生态办公场景的革命”的观点。

金茂广场营销总监周映彤女士《新世界、新经济、新物种》主题演讲中提到，创造力和创新力是驱动新经济未来走向的原动力。

金茂广场所位于的中关村科技园丰台园（简称丰科园）是北京科技创新的*，也是北京城市规划的*发展区域。

依据十三五规划，丰科园到2020年，年产值将达到8000亿,30万高智人才，30000家企业进驻。周映彤点明，自上海金茂大厦以后，一直缔造中国城市商办*的城市运营商中国金茂，志在为这个北京万亿科技商务区释放超级生命力。

主题演讲的亮点在于：

金茂解构了美国新经济超级公司的五个密码：PARK *COOL *FUNNY *PLAY *SHARE，从而提出以重混、跨维、流动、共链、簇化五个新维度，构建金茂商办新物种的八个维度——空间、酷、健康、颜值、服务、时间、资本、朋友群。

周映彤饶有兴趣的举例了金茂广场的“艺术星球小苹果”将打造为北京未来的新科技发布体验馆，园林中时尚阶梯则是商务区的书房，“科技咖露天俱乐部”则是未来路演、音乐会、话剧、创意市集的舞台。

在论坛环节，中国金茂北京公司副总经理牛毅女士进一步凝练了金茂广场无边界城市综合体的核心价值：金茂广场的目标就是要为产业升级的科技公司、金融公司的新人类们，打造让他们觉得很酷、很时尚、很艺术、很健康的办公乐园。

中国金茂将之定义为：无边界城市无边界办公。

*，金茂广场是一个开放的、主题乐园式的新商办环境，写字楼、室外跑道、园林、特色餐厅、美术馆、时尚店、社交空间、新科技体验馆等组成一个混搭的微型无边界城市、无边界的高端办公区域。

*，金茂广场是有金茂特色的全健康办公新物种。从写字楼LEED金级标准及源自于金茂大厦的空气质量管理小组，到主题化的大面积互动公园，四季空中跑道，确保大家在工作时有一个像金茂住宅一样的健康环境。

第三，构建一个大金茂商办新生态。不但链接金茂体系内的商办资源，比如金茂的金融，金茂的创投基金，金茂的科技，金茂的全国12家五星酒店，金茂的健康资源，还包括和国内一线的孵化器，创投公司，并且通过与中关村科技园的良好互动，为金茂广场构建一个全产业链的社交生态和服务。

中国金茂还发起了“金茂北京商办新生态联盟”，并与发布会现场举行了签约仪式。先建生态，再引企业，近十家战略合作伙伴将在未来携手致力于中国商务领域的科技创新与相关合作。

中国金茂在向城市运营、双驱动双升级的战略转型之后，在中国科技创新*城市北京，大步进入商办开发领域。

从企业发展角度看：从上海金茂大厦，到丰台金茂广场，北京的再一次城市名片打造，是中国金茂的初心回归；让每一个项目都成为城市和区域的名片！

从企业战略角度看：在高端住宅市场的绿金品牌，金茂以及树立了中国高端健康人居的标准，*健康商务领域将是另一个拳头产品。

北京创新风口丰科园+商办新名片金茂广场，在合适的地段锻造合适的产品。金茂的A面将为这座城市贡献催化新经济企业一体化的支持办公生态，开启北京“无边界”的办公新时代。