北方城市房价全面失守?泡沫里狂欢的日子不多了!一方素山生活小镇 |瑞园蓝岸

北方城市房价全面失守？原央行副行长：泡沫里狂欢的日子不多了！

“白菜价”房源频现，北方城市房价“全面失守”

最近一段时间，黑龙江双鸭山8000元一套房子又刷屏了，很多人直呼几千元一套房子就是“白菜价”，同时也有人表示不相信房价会这么低。最后在记者实地采访证实，确实有这么低的房价，同时还有不少一万多元、两万多元一套的房源。当然，之所以房价这么低，主要是这些房源距离市区足有20公里，并且是没有电梯的房子，生活并不方便。对此很多人表示，虽然距离市区远一些，但是1万元买一套房子，还是非常便宜，建筑成本都不会这么低。这么低的价格，买一套放在那里，夏天可以去黑龙江避暑。

黑龙江双鸭山的“白菜价”房价并不是个例，还比如两年前鹤岗、阜新几万元一套房子吸引了大量外地人前往购房，但是最后人们发现在东北很多城市房价都比较低。其实，不仅仅是东北城市有这些现象，像山东乳山也因为“白菜价”房源走上风口浪尖。更重要的是，目前整个北方的城市，房价走势都不容乐观。根据统计数据显示，在北方近700个城市中，大部分城市的房价在最近两年都出现了不同幅度的下跌。就算是北京、天津、青岛、郑州、石家庄、哈尔滨和沈阳等北方大城市，最近两年房价走势也都不容乐观。特别是郑州、天津、石家庄、青岛和沈阳等城市，今年以来更是不断有楼盘大幅降价促销。另外，除了这些省会城市之外，北方其他地级市和县城的房价在最近两年更是出现了非常明显的下跌。如果是北方的朋友，可以再看看自己老家县城的房价，很多都已经远低于两年前的房价了。

在北方城市中，要说房价下跌幅度较大的区域，非北京环京区域莫属了。从2015年开始，受北京房价大涨的影响，投资客不断涌入燕郊、大厂、香河和涿州等环京区域，直接导致这些环京区域的房价在短时间内出现大幅上涨的行情。根据统计数据，在2017年5月份，燕郊房价普遍涨到2.5万元一平方米，较高已经突破了3万元大关。但是截至目前，燕郊这座承载着30万北漂的环京重镇，房价已经跌到18000元/平方米附近。另外，像香河和涿州等城市，房价也都已经从2万多回调到9000元以下。可以说，只要是在2016年之后在环京区域买房的人，基本上都面临了很大的亏损。特别是很多投资客，他们的房子已经资不抵债，面临着非常大的负债压力。

为什么南方大部分城市的房价还在继续大涨，就北方城市房价出现下跌呢？其实从双鸭山、鹤岗和阜新等出现“白菜价”房源的城市就可以看出，这些城市都是资源枯竭、经济不发达和人口不断流失的城市，而目前很多经济不发达的三四线城市则已经出现了同样的问题。因此，判断一个城市未来房价的走势，从长远来看，还是由这个城市的人口、经济和产业来决定。另外，人口也是未来城市发展的基础，并且房子也是给人居住的，所以人口的流动直接影响房地产行业的走势。

未来人口将会如何流动呢？

根据第七次全国人口普查数据显示，截至2019年底，我们国家的城镇常住人口城镇化率已经高达63.89，而在2000年时，我们国家的常住人口城镇化率仅为36%。也就是说，在过去20年里，平均每年都会有近2000万的农村人口流入城市之中，正是大量农村人口流入城市，才支撑房价持续上涨了二十多年。但是现在人口流动趋势已经发生了转变，就像著名经济学家李迅雷直言，目前人口的流动趋势已经从农村流向城市转变成了从小城市流向大城市。也就是说，虽然我们国家的城镇化建设还在继续，但是很多经济不发达的三四线城市已经无法再享受城镇化建设带来的人口福利了。甚至面对周边大城市的发展和扩张，人口不流失就已经不错了。

另外。目前我们国家的新生人口数量正在不断降低，根据第七次全国人口普查数据显示，2020年全国新生人口数量大约为12000万人，已经接近千万大关，并且还呈现出继续下跌的趋势。根据任泽平在去年发布的《建议先放开三胎：中国人口报告2020》显示，目前人口呈现出两个现状，一是新生人口数量不断降低，预计2030年将降至不到1100万。二是人口老龄化加快，在2019年我们国家65岁及以上人口占比高达12.6%，并且预测2022年我们国家将进入占比超过14%的深度老龄化社会，到了2033年前后，我们国家将进入占比超过20%的超级老龄化社会。

可以看出，在出生率不断降低和人口老龄化的问题下，我们国家的人口数量将很快进入负增长时代。房子是给人居住的，当人口数量减少，房子没人居住时，就无法体现出房子的价值了。房子最终还是一个商品，当房子无人购买房子时，房价自然也会因此而下跌。

最近几年，各个城市之间已经掀起了一场人才大战，其实也是人口大战，各个城市都出台了好的政策和福利待遇来吸引人才落户，并且很多城市已经全面放开了落户城市。由于这些经济发达的大城市人口吸虹效应越来越强烈，未来人口将加速从中小城市向中心城市、大城市聚集。而对于这些中小型城市，目前不仅经济不发达和足够的就业岗位，同时房价也严重偏高，根本就没有让年轻人留下来发展的理由。就比如很多在大城市的年轻人表示，自己在大城市买不起房子，回到老家小城市同样买不起房子，那还不如留在工资更高的大城市工作挣钱，这里机会更多。

由于人口增速越来越慢和人口流动趋势的转变，未来一二线热点城市的楼市还有大量人口支撑。但是对于人口持续流出的三四线城市，房价将失去最后的支撑。随着人口流动趋势改变，房价也会跟着人口的流动出现分化。而目前，有着这种分化，北方城市的房价已经失守，并且随着楼市调控政策收紧和人口流动的变化，这种情况仅仅只是开始，未来大部分三四线城市的楼市都可能面临这种情况，也就是房地产行业的泡沫最终会破裂，房价终将回归到合理水平。正如央行前副行长吴晓灵强调的一样：

泡沫中狂欢的日子不多了，这是每个人都要面对的现实。