拉斐水岸现在什么价格了 疫情过后房价还有上涨的空间吗

面对今年的国内外形势，很多人又想起了2020年巴菲特说得最多的“见证历史”了。

在这种情况下，救市政策越多，大家心中的顾虑反而越重，很多人在后台问：今年，楼市能救回来吗？

都说鱼的记忆只有7秒，其实人的记忆也不长。

都说现在见证历史了，但回想一下，2008年，2020年，我们是不是也见证历史了呢，那时候，是不是很多人的信心也是崩了？但最终，大力救市之后，楼市是不是都活得很滋润？

天底下没有新鲜事，未来的所有答案，都写在了历史里。

中国楼市，就是政策市，政策才是楼市走势的决定性因素。救市，能把大部分城市救起来。

拉斐水岸

电话：400-156-0036 转422683 均价：7000元/平方米 地

址：东花园镇-怀来县官厅水库南岸

先和大家说一个身边的真事吧。

2010年，很多人在问：市场会变坏吗，房价会跌吗？

一方面，中国楼市政策不断收紧，另一方面，2009年房价涨了很多。

那一年，广州房价1.1万左右，珠江新城2万出头；那一年，广州楼市成交下降厉害。

当时，看空楼市的人很多。

房叔身边一位姓黄的朋友，却大胆喊出了珠江新城房价肯定上5万的预言。人家可不是喊喊而已，他还买了房，不过不是珠江新城，是天河公园，当时1万3左右。

珠江新城现在房价可不便宜

很快，他有了个响亮的外号：“黄5万”。大家都认为，要不就是他疯了，要不就是楼市疯了。

大家互道SB，是因为锚定效应不同。人们认为房价贵不贵，是以自己所认知的价格来比较的。

当时很多人在房价几千的时候买了房，并且广州房价一直很理性，没有暴涨暴跌，所以很多人认为当时广州的房价已经是天价了，再涨也不会涨到哪里去。

但过了6、7年，大家的三观碎了，2016到2017一年，珠江新城的房价就从4.8万涨到了8.3万。“黄5万”就从之前的信口雌黄变成了预言大师，最重要的是，他买的房子，赚麻了。

从2005年至今，中国大的楼市政策收紧、放松的周期有4次，每一次，都是胆大的撑死，胆小的羡慕死。

当年的空军司令谢国忠、牛刀等人，现在不知道在哪里了。

当年死多头的金岩石、董藩等，现在依然活跃。

这么多年了，房价要跌，股票要涨，她还爱我，都成了人生的三大幻觉。

每一次救市之后，市场不单能救回来，并且还活得更好。

根据这个经验，可以肯定地说，今年楼市能救回来。

当然，判断楼市走势，不能一味惯性地认为过去涨、现在涨、未来也会一直涨，还需要突破自身经历的局限，建立一个能逻辑自洽的判断框架。

以下就是房叔的判断框架：

很多人都知道网红经济学家、情感博主任泽平提出过房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口的分析框架。

但那是经济学家的事，我们需要知道的，是广州今年楼市会不会好、房价涨不涨。

这是1992年美丽国总统竞选时口号，放到房价分析上面来，再适合不过。

房价的问题，复杂也复杂，简单也简单。

简单来说，就是钱多钱少的问题。

政策之外，货币供给，是影响房价的最关键变量。

钱多了，市场向上，房价涨；钱少了，市场向下，房价跌。这里有4个时间段可以证明：2008-09年，2012-13年，2015-16年以及最近的2020年。

这里面的钱，还分为社会上的钱和进入地产行业里面的钱。

社会上的钱未来是多还是少？

这就是放水还是收水的问题。

之前美丽国大喊要收水，要加息，要缩表，大家就在猜测，中国会不会跟？会不会也加息、缩表？中国货币政策是跟美丽国同行还是相向而行？

答案现在有了。

今年美丽国都加息两次了，中国都没有跟上，该降准还是降准，该降息还是降息。两国之间的货币政策是割裂的，相向而行的。

我们货币政策走自己的路

这说明，中国没有完全看美丽国的脸色。

毕竟，我们的主要问题是经济下行，美丽国的主要问题是通胀。解决经济问题得放水，解决通胀问题得收水。面临的问题不同，导致双方的手段不一样。

但无论怎么样，美丽国的加息对全球都会有影响，我们放水也只能是有限度的，漫灌是不可能的，最多就是精准的滴灌。

我们上面说了货币的供给会增加，金融的另外一项就是房贷的供给。

这里面就涉及了我们判断框架里的政策影响。

去年政策收紧很暴力，今年政策松绑很酸爽。

从3月份开始，救市城市陆续出现，到了4月份，基本是一天一个城市出台救市措施。在这些救市措施里，大部分包含了更多的房贷，更低的房贷利率。

总之一句话，今年地产里面的钱也多了。

今年流到地产的钱多了

有些没买房的人不李姐，我们为什么要救市？还有人说，去年拼了命打压楼市，今年又拼了命救市，何必呢？

前者是屁股指挥脑袋，后者不了解调控的目的。

全世界10次经济危机，9次是由房地产危机引起的，大家对房地产泡沫都很警惕。

你说楼市有没有泡沫？

这个应该没什么人有疑问，世界三大泡沫嘛：中国楼市，美国股市，日本债市。

达利欧在《债务危机》中说到，当一样东西，贵得不像话，而人们认为他还会继续涨价的时候，就是泡沫最夸张的时候。

当然，还可以用量化数据来分析，主要看3点：

居民负债；

房价收入比；

财政收入增速。

居民负债的极限，达利欧还说过，居民杠杆率达到70%就是极限，2021年我国就达到73%，很多城市已超过了极限。

房价收入比，就是一座城市泡沫的规模，现在比较流行的说法是6倍还算合理，再高就是泡沫，我们大部分城市是超过10的。

财政增速，表示城市消化泡沫的能力，肯定是越高越好，2020年疫情之后，这个在降低。

从这3点来看，说中国楼市有泡沫一点问题都没有。

有了泡沫怎么办？

两种办法：一是戳，二是拖。

当年日本就是戳，粗暴地加息，杠杆一下就爆了；中国海南当年也是戳，同样是很快就爆了。

图片来源：《趋势与周期：从房地产到金融危机》

戳是很爽，后果则很严重。

我们摸着日本过河，选择了拖：通过行政手段，控制房地产交易，再逆周期回收流动性，慢慢去杠杆，以时间换空间。

但楼市的所有调控，都是服务于整体经济的，泡沫过大，威胁到整体经济，就要收紧挤泡沫；情况不妙，拖整体经济后腿，就要救市。

救市会救到什么程度？

当然是要救到有效果，救到大家的信心慢慢回来，救到成交回暖。

这一点，大家可以看看美丽国2000互联网泡沫破裂之后是怎么做的，做到了次贷危机出现。

有人担忧，这样一来，地产泡沫不是又来了嘛。

所以呀，今年地产调控松绑，更多是面对有房人群，改善人群。

美国次贷危机是把钱借给没什么还款能力的人，我们这次就避免了嘛。

就我们的判断框架，金融层面、政策层面，都支持今年楼市向上，房价上升。

在经济学里，市场和价格受供求关系的影响。

供应这块不用多说了，这个在今年肯定是有所减少的，因为去年很多开发商没钱了，很多楼盘不盖了，有些开发商盖房，首要目的是交楼，不是卖楼。

那么，这一块就要看需求。

需求里面，居住需求这一块是在萎缩的，并且想要增加难度很大。

我们现在住房拥有率有各种统计，不过大多在90%左右，长期增长的空间很小了。

叠加疫情打击，产业活跃度、收入增长都受到了影响，再加上未来中国要发展县城经济，小镇青年的流入也会减少，整体看起来确实不乐观。

不过，作为一线城市，广州这方面还是有增长空间的。

扪心自问一下，如果你在二三线城市买了房，是不是还缺北上广深的一套房？如果你在广州的番禺有一套房，是不是还缺珠江新城、海珠区的一套房？

广州大部分人想买珠江新城

很多人觉得缺房，不是没有房，是缺一套好房。

理解了这一点，就理解了为什么广州这两年为什么有网红盘卖到爆，有些楼盘惨到打冷颤。

至于投资的需求，这一块是最容易发生变化的。

在投资中，确定性是无价的。

打个比方：假如一个投资回报为3%，但确定性有100%，聪明投资者是会ALL IN的，如果觉得回报少，上杠杆嘛；假如一个投资回报为10%，但确定性只有30%，聪明投资者只会投入一点点钱博弈，赢了赚得多，亏了就当买个教训了。

问题是，这么多年了，调控这一块，很难有什么确定性。

因此，即使岁月变迁而人性难改，即使有救市，即使有人喜欢刀口舔血，会有一些投资需求回来，但那种大规模回来，回来就上杠杆的情况还是难出现。

有一种情况除外，就是深圳和广州这些一线城市也大幅救市，投资需求这块还是会很快回来。

现在一线城市救市的风声很多

至于需求里面财政需求这一块，不会直接买卖，但会推动买卖。大家都知道，这两年我们为了抗击疫情，花费了多少钱。为了弥补这一块的窟窿，就必须要卖地，地想要卖得好，房子就得好卖，房子要好卖，就需要大家有信心，信心则需要救市来推动，这一块最终还是回到救市强度上。

说到了这里，相信大家也清楚了：楼市今年能救回来。只要能救回来，价格多多少少还是会涨一些的。