开发商预言已应验?我国二三十层的高层住宅,未来将迎这3个结果|瑞园蓝岸

开发商预言已应验？我国二三十层的高层住宅，未来将迎这3个结果

最近，住建部限制建设高层建筑受到网友的热议，一些网友认为高层建筑能够体验一个城市繁荣程度，很多网购都以自己城市的摩天大楼为荣。但是还有一些网友坚持相反的看法，他们认为一个城市是否繁荣富裕并不取决于高楼大厦，就比如很多欧洲国家没有建设太多高楼大厦，但是这些国家一样非常富裕。更重要的是，在欧美国家不少高层住宅都已经慢慢沦为了“贫民收容所”。这并不是网上的传言，而是来自清华大学原建筑学院副院长、现中国新型城镇化研究院副院长尹稚教授说的话。而对于我国的高层住宅的问题，尹教授在《对当下中国住宅问题的几点思考》一文中也提到：

“住宅出让是70年，而有效寿命是30年甚至是20几年。曾经很多住宅的建造标准是比较低的”。

对于尹教授的这个说法，很多人都非常关注，并且对于有效寿命到底是不是房子的实际使用寿命都非常关心。而对于这个问题，万科地产创始人王石却给出预测：我国建筑平均寿命大概在30年。当然最后王石又解释说是因为大部分房子到了30年都会进行拆迁重建，虽然这样解释，但是大部分人依旧不买账，毕竟如果不是出现质量问题，房子怎么会无缘无故拆迁呢？更重要的是，现在新建的都是高层住宅，不同于过去的低层住宅，现在的高层住宅拥有大量机械设备和玻璃，随着时间的推移，这些高层住宅的维修成本和维修难度都将越来越高，这些都是未来高层住宅将面临的问题。

对于这个问题，住建部原副部长仇保兴曾表示，“平均寿命30年现象”，的确与建筑质量有一定关系。针对这种情况，目前出现得很少，所以很多人只知道高层住宅将面临这些问题，但是并没有多少人真正体验过。选择也很简单，高层住宅在我国发展得比较晚，目前大部分高层住宅的房龄都是20年以内，房龄超过20年的高层住宅真的不多。在过去这些年，前期房子有质保期，后期也有充足公共维修基金来维护保养，所以出问题的高层住宅小区并不多。但是再过30年呢？随着时间的推移，高层住宅的问题将慢慢暴露出来。对此，就有开发商曾预测：“实话实说，未来二三十层的高层住宅想推倒重盖几乎不可能！”原因有2：一是不符合城市发展趋势，二是赔付成本太高拆不起。

根据现在城市中老城区的拆迁经验来看，大规模拆迁已经成为过去式，数量不多的老小区都这样，更不用说体量非常庞大的高层住宅了。根据住建部的政策显示：城市更新单元和项目拆建比例不得大于2，更新单元和拆除面积不得大于总面积20%。也就是说，未来就算是拆迁，最多也就拆迁20%，而剩余的80%则会通过旧改政策来解决。因此，高层住宅推倒重建非常困难，人们要提前打消这个预期。

除了政策影响高层住宅的拆迁之外，拆不起也是困扰高层住宅拆迁的最重要的原因。开发商拆迁是为了获利的，就是过去的政策扶持的老城区拆迁改造也是拆低建高，而高层住宅再想拆高建更高基本上不可能。按照拆迁的成本计算，拆33层的高层住宅必须建设66层的高层住宅才能获利，这还是在不考虑建筑成本大幅提升的情况下。要知道，随着楼层的提升，建设成本会翻倍增加，建设66层的高层的成本可能是33层的好几倍。因此，拆迁高层住宅开发商很难获利，这也是未来高层住宅难拆迁的根本原因。

和目前的老小区一样，随着时间的推移，高层住宅小区的居住环境和居住体验也将变得越来越差。特别是随着机械设备老化之后，机械设备故障频发，会严重影响居住体验。根据欧美发达国家的经验来看，随着高层住宅居住体验越来越差，经济条件好的业主就会慢慢搬离出去，将房子出售或者出租出去。久而久之，这些高层住宅居住的租户就会越来越多，不仅人口越来越复杂，同时小区的公共维修基金也将越来越难收取，这会直接导致高层住宅居住体验变得越来越差。

那么，未来高层住宅到底会面临什么结果呢？从欧美发达国家的高层发展经验来看，主要有3个问题最难解决，咱们一起来看一看。

排名前列是高层住宅的质量问题。是房子都会老化和损坏，低层住宅会这样，高层住宅也会这样，但是高层住宅一旦出现质量问题就是大问题，不仅严重影响居住，同时维修成本也将非常高。就比如高层住宅的主体一旦出现质量问题，维修费用将是天价。另外，像高层住宅的案例破损，外墙破损等等，维修成本也比低层住宅高很多。更重要的是，过去大部分房企都是实行高周转运营的，房子建设的速度非常快，这导致很多工期被压缩，质量问题频出。就比如一些水泥可能还未达到时间标准又在上面施工了，这就给后期的安全问题带来了很大隐患。

第二是机械设备老化损坏问题。高层住宅拥有大量的机械设备，这些机械设备极大地方便了高层住宅居民的生活。但是大家也都知道，高层住宅离不开这些机械设备，而这些机械设备又容易老化损坏，随着时间的推移，机械设备老化和损坏是很难避免的。如果小区的质量好、物业服务水平好，那么这些机械设备能够撑得久一些，一旦小区房子质量本身就有一些问题，再碰到服务水平差的物业公司，机械设备出现故障的时间将被大幅缩短。一旦机械设备老化损坏，不仅严重影响居民正常生活，同时维修和更换这些机械设备的费用也将非常高，将大幅提升居民的居住成本。

第三是安全问题。机械设备老化损坏本身就是非常大的安全隐患，特别是电梯故障最近两年时有发生。另外，随着线路管道老化，火灾隐患需要特别注意，一旦高层住宅发生火灾，居住在高楼层的居民逃生会非常困难。目前我国大部分城市配备的消防云梯都是50米，对应的是16层，这意味着16层以上的居民逃生基本上要靠自己，想依靠外部救援比较困难。

二三十年后，随着房龄的增加，高层住宅的价值将慢慢降低

房子是给人居住的，所以房子的品质和居住体验才是房子价值的最终体现。而高层住宅随着慢慢老化，居住体验和小区的品质将越来越差，并且小区需要维修的东西越来越多，维修成本也都非常高，这意味着以后高层住宅的居住成本将越来越高。目前，很多人都已经意识到了高层住宅的问题，只是迫于经济条件的限制才购买了高层住宅。但是随着时间的推移，以后人们经济条件将越来越好，随着生活条件的提升，人们对房子的品质要求将越来越高，到了那时，品质好、居住舒适的低层住宅将成为人们的优选。

而对于高层住宅，中国城市发展研究会副理事长、北京科技大学博导周天勇直接表示：几十层的高层住宅不接地气，多年后，设施设备老化，维修费用高，拆除成本高，在消防和自然灾害应对方面比较差，未来高层住宅将出现大幅贬值情况。

最后笔者想说，高层住宅可能不是较佳的住宅选择，但是高层住宅却承载了过去几十年我国城市的高速发展，解决了我国住房资源紧缺的问题。目前高层住宅依旧在建设，这说明高层住宅依旧有存在的价值，但是在设计和建设高层住宅时，一定要把控好质量问题。另外，国家已经出台了“限高令”，未来中小型城市新建的住宅将以低层住宅为主，随着低层住宅越建越多，高层住宅的主导地位必然会受到挑战。