菈斐水岸丨2022年起,楼房下起“降价雨?鸿坤葡萄酒小镇

“从新房库存来看，近7个月呈现持续放缓的态势，这与购房政策收紧、按揭贷款审批速度放缓有密切关系”。

根据统计显示，截止到今年7月底，全国百城新建商品房存量总量约为4.9亿平，同比涨幅3.2%，但环比涨幅只有0.5%。对此，易居研究院总监表示：从全国范围来看，去库存整体呈现“南强北弱”状态——其中去化周期TOP10城市中只有2个位于南方，而且通过调查可知，库存降幅较大的城市，房价往往更容易上涨。

笔者曾说过，新房售价始终在不断变化，销售情况的好坏起到了关键作用，按照咱们的理解就是“好卖的时候价格贵，难卖的时候反而便宜”。

排名前列是继续上涨，人口、金融、土地市场对其影响微乎其微，按照这个趋势发展，最后结果可想而知；第二是渐渐稳定下来，然后才是稳中有跌。相比较来说，大家更倾向于第2个现象，毕竟房价过高，最后只能由自己买单。

其实从近两年开始，新房和二手房都明显感受到了“寒气”，根据易居研究院的数据显示，截止到6月底，全国60个热点城市二手房库存量接近300万套，这是什么概念呢？这意味着平均下来每个城市大约有5万套二手房，更为关键的是城市规模越大，二手房库存量也就越大，例如天津、重庆超过了14万套、成都和南京也超过了10万套等。

按照董明珠的预测，未来房价上涨失去支撑。

对于房价的判断，真的可以说是“公说公有理婆说婆有理”，有些人认为房价还有继续上涨，而有些人则认为房价上涨已经失去支撑了，其中就包括国内企业家董明珠，她曾经说过：公司很多员工整天都在考虑如何买房，如何还房贷，哪里还会把精力放在工作上呢？

我觉得收入水平是预测未来房价的重要角度，根据统计，今年上半年全国城镇居民人均可支配收入为24125元，按照每个家庭有两个收入来源计算，一个家庭的收入总和大约是4.8万元，同时全国房价约为1.04万/平，算下来贷款购买一套面积为89平小户型需要9年时间。

乍一看，时间并不长，但是结合实际情况，如果把日常消费和养育孩子的成本计算在内，那么时间可能会翻两倍甚至三倍，买房难度也会提高。而这也是国家稳定楼市的重要原因，从近些年开始，楼市调控力度不断加强，也有人认为楼市或下起“降价雨”，可信度有多高？从这3个消息中能否看出些端倪呢？分别为：

排名前列、债务逐渐到期，房企想多卖房子。

根据中国地产报的信息显示，去年全国负债超过千亿的房企超过了45家，压力明显提高，再加上央行制定的“红色高压线”的限制，要求房企必须尽快解决高负债问题，在这种情况，通过降价增加销售量的方式成为回款的较佳手段，然而，房企直接降价也没那么容易，如何才能吸引更多人买房呢？房企恐怕要想破脑袋了。

第二、楼市同时出现“限涨”和“限跌”。

很多人对此都存在误解，同时限制上涨和下跌不是矛盾吗？其实不然，仔细分析一下不难发现，限涨是为了控制房价上涨过快的势头，而限跌则是为了不让房企因为自身债务问题而随意降价，例如以江阴、岳阳等城市的“限跌令”为例，实际成交均价不得低于备案价的85%，也就是说如果备案价为1万元/平，成交均价较低不得低于8500元/平。

如果真的是按照网民的说法，未来禁止房价下跌，那么就没有必要设立“85%”底线了。除了大中城市之外，近些年小城市楼市也开始躁动起来，大约有103个县城均价超过1万，为了控制这种现象，住建部多次出台新规，例如近期的“问责制”，即对调控楼市不力的城市坚决问题，从中可以看出国家稳定楼市的信心。

第三、宏观调控和微观调控同时进行。

在过去一段时间里，国内楼市调控主要以宏观调控为主，效果很明显，但是考虑到每个城市情况不同，同一政策在具体实施的时候，效果也同样存在差异，在这种情况下，“因城施策”就被提了出来，还有就是央行加强资金调控，除了三道红线之外，同时对房企和个人贷款的额度做出限制。

其实楼市并不是单一概念，并不像大家想的那样，只要控制住房子就行了，我认为楼市更像是一个“金融市场”，是一个包含100多个上下游行业的综合市场，每个环节的调控都非常重要，尤其是在资金方面。

随着以上3个消息接踵而至，其实未来房价走势已经基本清晰了，期盼房价大涨和大跌的人可能要失望了，未来大概率会进入“小涨或下跌”的情况，而且人口的作用会越来越大，即便是楼市真的下起了“降价雨”，也不会是倾盆大雨，更多是小雨或中雨。