鸿威翡翠城丨个人住房商业性贷款流程以及概况

一、全款购房的基本流程是什么

全款购房是指买方的购房资金全部自筹，不需要贷款的购房行为。全款购房的基本流程如下：

客户资质审核—签署房屋买卖合同—办理网签—资金监管—缴纳税费—办理权属转移登记—领取新不动产权证书—物业交割—监管资金解冻。

全款购房有下列特点：（1）流程简单，不需要购房人提供收入证明、银行流水等贷款资料；（2）签后周期短，降低交易中可能出现的纠纷；（3）房价能有一定幅度的优惠，适合前期资金宽裕的客户；（4）无贷款利息，债务压力较小。

二、商业贷款购房的基本流程是什么

（一）交易房屋无抵押

张家口市区：签署房屋买卖合同—办理网签（可同时进行贷款评估）—核房——资审——资金监管—银行面签—批贷—银行放款至卖方账户—缴纳税费—办理权属转移登记—领取新不动产权证书—办理抵押登记—资金解冻—物业交割。

怀来县：签署房屋买卖合同—银行面签-贷款评估—核房—资审—批贷—网签—缴纳税费—办理权属转移登记—领取新不动产权证书—办理抵押登记—银行放款至卖方账户—物业交割。

宣化区：签署房屋买卖合同—评估—网签—核房——资审——资金监管—银行面签—批贷—银行放款至卖方账户—缴纳税费—办理权属转移登记—领取新不动产权证书—办理抵押登记—资金解冻—物业交割。

（二）交易房屋有抵押

张家口市区：客户资质审核—签署房屋买卖合同—预约还款—还清欠款—注销抵押登记—办理网签（可同时进行贷款评估）—资金监管—银行面签—批贷—银行放款至卖方账户—缴纳税费—办理权属转移登记—领取新不动产权证书—办理抵押登记—资金解冻—物业交割。

怀来县：客户资质审核—签署房屋买卖合同—预约还款—还清欠款—注销抵押登记—银行面签-贷款评估—核房—资审—批贷—网签—缴纳税费—办理权属转移登记—领取新不动产权证书—办理抵押登记—银行放款至卖方账户—物业交割。

三、个人住房商业性贷款有哪些常见问题

在经纪业务中，经纪人可能会经常遇到客户问到的问题有：（1）贷款资格。也就是，购房人是否能申请住房商业贷款？（2）贷款金额。也就是，购房人能贷多少钱？（3）贷款期限。也就是，购房人能贷多长时间？（4）贷款利率。也就是，购房人申请的贷款，利率是多少？（5）还款方式和每月还款额。也就是，购房人怎么偿还贷款？每个月需要还多少钱？

四、商业贷款的贷款市场报价利率（LPR）是什么

贷款市场报价利率（LPR，即Loan Prime Rate）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款市场报价利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款市场报价利率的基础上，由指定发布人对报价进行计算，形成报价行的贷款市场报价利率报价的平均利率并对外予以公布。

新的LPR由各报价行于每月20日（遇节假日顺延）9时前，以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉较高和较低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时30分公布，公众可在全国银行同业拆借中心和中国人民银行网站查询。目前中国人民银行已更新多次LPR，具体为：

时间

1年期LPR

5年期以上LPR

2019年8月20日

4.25%

4.85%

2019年9月20日

4.20%

4.85%

2019年11月20日

4.15%

4.80%

2020年2月20日

4.05%

4.75%

五、个人住房商业性贷款中评估的作用是什么

在个人住房商业性贷款活动中，商业银行为了业务发展和防范风险，既不能压低房地产抵押价值，也不能提高房地产抵押价值。两全其美的办法是，追求合理的抵押价值。

为了知道合理的抵押价值，商业银行会委托信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额提供参考依据。现实中，房地产估价公司若要承接某个银行的估价业务，则需要入围这个银行估价公司的目录。

必须明确的是，商业银行会委托的房地产估价机构，必须具备国家审批批准的房地产估价资质。有些互联网公司虽能提供估价服务，但不具备房地产估价资质，商业银行若认可互联网公司做的估价，将承担估价无效的风险。

六、评估值与成交价格的比例是多少

评估公司评估的是房屋的抵押价值，等于房屋市场价值减去法定优先受偿款。因此，评估价值一般比成交价值低，通常到成交价的90%。

七、评估报告是否收费，由谁承担

评估公司的评估作业是有偿服务，是收费的。在住房商业贷款中，评估费由客户承担，每笔评估费为评估价千分之五。但是住房公积金贷款中，无需缴纳评估费。

八、评估公司拍照是否可采用同户型照片

按照《房地产估价规范》，估价师对估价对象进行实地查勘时，应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周边环境的照片。因此，当评估公司估价师不方便进入估价对象内部拍照时，经纪人不能让评估公司采用同户型的照片替代估价对象的照片。

九、银行针对哪些情形会拒贷

（1）虚假贷款申请资料。包括虚假身份证明、虚假收入证明、虚假工资流水、虚假征信记录、虚假婚姻证明、虚假购房合同等。

（2）征信记录非常差。原则上说，近两年内连续三次累计六次的逾期记录，银行就可以拒贷。逾期记录包括信用卡、房贷、车贷等还款逾期情况。

（3）虚假房地产交易。例如，买卖双方为亲属关系，买卖双方为亲密朋友关系，买卖双方为债权债务关系，均有可能被银行视为骗贷行为。

（4）提高房屋评估价。例如，房屋正常评估价200万，首付60万，贷款140万，但买卖双方通过一定手段将房屋评估价提高以获得更多贷款，降低首付成本，甚至实现零首付。

（5）收入证明不符合要求。中国银行业监督管理委员会要求，借款人住房贷款的月房地产支出（总负债）与收入比应控制在50%以下（含），也就是收入应至少达到总负债月供的2倍。