上湖郡丨TOP50上市房企业绩解密:实现总销售10.39万亿元仅7家完成全年目标?

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透过TOP50上市房企销售额、权益额、回款榜单，表现最直接的就是行业开始进入降速求稳通道。

“交出这样的成绩，我倍感压力，内心充满紧迫感。”万科董事会主席郁亮代表管理层对于2021年取得的业绩向股东致歉。

业绩低迷不仅万科一家，这几乎是2021年房企的普遍现象，也透露出“黑铁时代”房地产行业的艰难。

据中国房地产报记者分析，2021年全年房企整体销售情况不容乐观，大多数规模房企销售增速放缓甚至出现负增长，目标完成率不及历史同期。头部房企经受着从过热到冷静的考验，千亿房企则站在规模边缘不断探寻底部。

记者梳理数据发现，2021年TOP50上市房企总销售规模为10.39万亿元，其中千亿元规模房企保持在41家。从销售增速上看则下滑明显，18家房企销售规模出现负增长；在19家实现个位数增长的房企中，有5家房企同比增长不到1%。

从全年销售任务来看，仅7家房企完成。从公开渠道可以查到的23家房企销售回款率数据来看，回款率中位数为90%，平均数为90.56%，房企整体销售回款情况呈现上升趋势，“促回款、保‘三条红线’、抓现金流”仍是房企首要任务。

如果说没有回款的销售不是真正的销售，那最能客观体现房企资金运用和战略把控水平的便是权益销售额。从榜单中可以看出，TOP50上市房企中28家房企权益销售额突破千亿元门槛，有26家房企权益销售额占比不到70%。

当下，房企要做的仍是“逆势求生”，并在外部环境艰难的情况下修炼“内功”。

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18家房企销售规模出现负增长

透过TOP50上市房企销售额、权益额、回款几个榜单，表现最直接的就是行业开始进入降速求稳通道。

从销售额来看，“碧恒万”销售前三甲的格局在2021年被打破。碧桂园以少有全口径销售额突破7000亿元稳居榜首，万科以6277亿元夺得亚军，第三名融创中国差100亿元突破6000亿元销售额。保利发展以5349亿元紧随其后，“碧万融保”成为2021年规模在5000亿元以上的4家房企。去年同期，碧桂园、恒大、万科全口径销售额均突破7000亿元。

中国房地产报记者统计TOP50上市房企财报数据发现，18家房企销售规模出现负增长，各梯队房企门槛值均发生了变化。

TOP3上市房企门槛值为5976亿元，较上年下降14.8%；前三甲中仅融创中国录得3.9%小幅增长，万科、碧桂园分别下降了10.8%和3.8%。

TOP10上市房企门槛值为2902.46亿元，较上年增长0.4%。其中绿城中国和招商蛇口录得同比增幅较高，分别为21.3%和17.73%；中国恒大降幅较大，同比下降34.44%；绿地控股排名第10，同比下幅18.62%。

TOP30上市房企门槛值为1345.58亿元，较上年增长7.73%。在这一阵营中规模房企如世茂集团、新城控股、中南置地、金科集团、阳光城等分别同比下滑10.13%、7.29%、11.8%、17.56%和15.69%。雅居乐、融信增长不到1%。

也有部分房企实现了较高业绩同比增长，建发房产以64.7%销售增长位列榜首，但如何实现利润与规模双增长是建发房产面对的考验。此外，滨江集团、金地集团也实现了24.03%和18.15%业绩增幅。

TOP50上市房企门槛值601.05亿元，较上年下降13.39%。新力地产销售额同比下滑31.87%，紧随恒大之后；其次是华侨城，同比下滑21%。

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仅7家房企完成全年销售目标

尽管2021年多数房企调低了销售目标，但从40家公布全年销售目标的房企年度目标完成率来看，2021年平均值为 90.92%，明显低于近年105%以上的平均水平。

从榜单可以看出，2021年规模房企对业绩增长均保有谨慎预期。销售目标在1000亿~3000亿元的28家房企，目标完成率均值为 91.18%；销售目标在3000亿元以上的10家头部房企中，目标完成率均值为90.35%。

具体来看，有7家房企超额完成了销售目标，绿城中国完成率较高，为113.21%；中国恒大受自身债务危机影响，目标完成率较低，仅为61.5%，万科、中南置地、新力地产、金科、大悦城控股目标完成率均不到80%。

调整还在持续，多数房企在业绩会上纷纷表示2022年不再设定销售目标，也有头部房企表示会根据市场情况调整公司经营计划和目标。比如万科针对2022年工作任务给出了“止跌企稳”的目标；央企代表之一的保利发展提出了“进三争一”的新目标。

正如碧桂园总裁莫斌所言：“在市场上行期，公司以销售额作为考核目标；在市场平稳期，公司以现金流回款作为考核目标；进入到市场下行期，公司以可动用资金作为考核目标。”

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26家房企权益销售占比不到7成

权益销售比和回款率最能反映企业的资金实力。随着银行融资端收紧，销售回款作为房企现金流入的重要来源变得愈发重要，销售回款保持高位可以充分保障企业经营性现金流安全。

从TOP50上市房企2021年权益销售额排名来看，碧桂园、万科、中国恒大分别以5580亿元、5080.4亿元、4430.5亿元权益销售额占据行业前三地位。除TOP3以外，保利发展、融创中国、中海地产权益销售额都在3000亿元以上。越秀地产的权益榜排名也显著高于流量榜，其权益销售占比达到101%，说明其有较强项目获取和独立操盘能力。

观察2021年权益销售企业区间分布情况，28家房企突破千亿元门槛，比去年多1家。4家房企销售规模超过2000亿元，较去年增加2家。权益销售位于1000亿~2000亿元的房企数量为18家。

另外，权益销售比例越高的房企锁定利润能力更强，反之利润空间有限。

从中国房地产报记者统计的权益销售占比率数据看，TOP50上市房企中有5家房企权益销售占比超过90%，分别是荣盛、金科、恒大、中海和绿地；有4家房企权益销售占比超过80%，有26家房企权益销售额占比不到70%。其中，弘阳地产、德信中国、绿城中国3家房企权益销售额占比不足50%，也就是说，不到总销售额的一半，备受规模化“虚胖”诟病。

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绿城回款率较高，华发较低

受行业大环境影响，越来越多的房企正在经历从谈规模到抓回款的转变，开始重视回款率这一指标，并提出“有回款的销售”。

具体来看，碧桂园在2021年实现权益物业销售现金回笼约5022亿元；中海地产实现销售回款2444.5亿元；首开股份销售回款金额达1194亿元；阳光城权益回款1031亿元，华发股份销售回款为707.32亿元。

2021年TOP50上市房企中，有23家可以从公开渠道获悉回款率数据，绿城中国回款率较高，达到了106%，需要强调的是，虽然荣获回款率冠军，但绿城中国权益销售额占比并不高，仅为41.37%，在TOP50上市房企排名中垫底；其次是大悦城控股，回款率为105.1%。前5名还包括首开股份、新城控股和金科，回款率都超过了100%。中国金茂、中海、旭辉控股、保利发展等10家房企回款率都在90%以上，低于80%的是万科、招商蛇口、美的置业和华发股份，回款率分别为78.5%、78.31%、78%和58%。

克而瑞分析认为，虽然近期政策有一定利好，但传导到市场、企业还需一定时间。在销售端，市场短期内难言乐观，行业整体下行压力较大，二季度市场能否回暖尚待观望。为此，房企应做好收紧资本开支准备，以保证现金流安全，尤其应关注非限制性现金情况，评估房企的真实偿债能力；在销售方面，要保障销售与回款，提升企业的造血能力。

我们期待，熬过行业阵痛期，迎接未来的春天。