4月怀来金秋家园周边北京新房市场疫情阻碍下“脱颖而出”,供应成交强势回升

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核心观点：

尽管4月清明和疫情对楼市成交形成一定阻力，但北京新房市场仍表现可佳，成交端量升价落，供应端呈现“井喷式”增长。二手房市场修复节奏相对较缓，主要是疫情下房源线下带看难度较大，成交量亦呈现下滑趋势。预计接下来，由于疫情形势较为复杂，加之月初恰逢“五一”小长假，5月楼市成交回升压力较大，新房、二手房成交规模大概率呈现小幅回落姿态。

重点内容：

新房市场表现强势，成交端量升价落，供应端更是“井喷式”增长，带动库存量攀升至近五年高位。

二手房市场复苏进程趋缓，成交量较上月有所下滑，但价格表现仍较稳健，环比上涨0.34%。

Part.01

4月北京新房市场供需两端齐发力，供需规模双双上升

（一）4月新房成交强势回升，环比上升41.34%

进入2022年，为支持购房者合理的住房需求，缓解房地产市场的下行压力，全国多城相继优化调整楼市政策，这一势头在4月份更是明显加快，且政策调整内容向放松限购、限售等方面延伸，同时，央行全面降准促进市场预期稳定，但由于自2月份以来北京疫情反反复复，市场恢复不及预期，2022年1-4月北京新房月均成交5008套，较去年同期月均成交规模下滑33.83%。进入4月，新房供应端大幅放量，供应规模激增，带动成交量延续上升局面，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年4月北京新房成交6940套，环比上升41.34%，同比下降17.48%。由于4月底北京疫情形势趋于复杂，5月初又适逢“五一”小长假，导致5月上旬楼市整体成交节奏偏弱，5月整月成交规模维持上升局面的压力较大。

（二）4月新房价格下滑局面持续，环比下跌7.02%

自2021年12月以来，北京新房价格波动均维持在3个百分点以内，呈现横盘局面，4月份受一些低价盘成交的带动，价格下滑幅度较大。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年4月，北京新房成交均价为44553元/㎡，环比下跌7.02%，环比跌幅扩大6.13个百分点，同比下跌2.93%。

（三）新房供应井喷，库存量攀升至近五年新高

随着疫情影响消退，4月份开发商推盘节奏提速，新房供应量呈现“井喷式”增长，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年4月新房批准上市套数为18482套，环比上月增长153.7%。从库存量来看，一方面由于新房供应大增，另一方面由于去化速度较缓，导致库存规模快速积压创近五年新高，数据显示，2022年4月北京新房库存量为110242套，环比上月增长14.42%，较去年同期上升10.77%。从去化周期来看，4月去化周期攀升至16.4个月，较上月延长2.3个月。

2022年4月，北京市区有27个商品住宅项目获取预售证，较上月增加14个项目，总计15468套房源，从区域申领预售证的项目来看，顺义区和门头沟区取证项目较多，分别为6个和4个，昌平和大兴区各有4个项目申领预售。其中，大兴区的红橡润园项目本月再次推出10栋住宅楼，共674套房源，预售建筑面积61565.8㎡。另外，海淀区本月推出两新盘书香茗园和书香悦园，均位于海淀北四环外学院路，距离15号线北沙滩站地铁站约500米，距奥森约1.5公里，西侧临近中国农业大学东校区，户型面积段均为约128-215㎡的三居至五居，两梯两户，品质较佳。

（四）大兴区市场热度不凡，昌平成交量环比大增

从4月北京区域新房的成交表现来看，仍呈现分化态势，大兴、顺义及丰台区成交表现比较稳健，成交量均超500套，尤其是大兴区成交热度甚是不凡，本月成交877套，占全市成交量的19.09%，持续占据区域成交首席，顺义和丰台成交量不分伯仲，分别成交554套和535套，位居区域第二、第三位。另外，通州、海淀和朝阳成交表现略偏弱，4月成交量分别为482套、472套和463套。

从成交量变化来看，9区成交量较上月上升，7区成交量较上月下滑，其中，昌平区市场活跃度提升显著，环比大幅增长184.05%，西城区在低成交基数的影响下，环比涨幅达150.00%，位居涨幅第二，海淀区以109.78%的涨幅位居第三。

备注：物业类型包含普通住宅和别墅。

（五）永定门外板块成交量位居榜首

从4月各板块的成交表现来看，热门板块在房山及顺义区聚集较多，各占据3席，昌平与海淀各占2席。其中，永定门外板块跃升板块成交套数榜首，本月成交427套，凭借地处东城与丰台两区交界的区位优势，周边配套醇熟，成交均价自是居高，当前成交价格在90562元/㎡左右；昌平区回龙观入驻第二，4月成交360套；海淀区的温泉板块成交表现也较良好，单月成交268套，成交均价为79666元/㎡。另外，多月蝉联榜一的苹果园、八角、金顶街本月成交略显黯然，成交套数为203套，榜单排名降至第四位。

（六）永佑嘉园销售量、销售额双夺冠，首开销售业绩斐然

根据4月北京新房成交套数TOP20项目来看，东城区的永佑嘉园荣膺冠军，本月成交390套，该项目择址东城区永定门外大街，由华润、碧桂园和招商三家品牌房企倾力打造，主力户型为建筑面积约81-139㎡二居及三居，临近8号线永定门外地铁站，同站还可实现与14号线换乘，交通便捷，同时，该项目为新型共有产权商品住房，与政策性的共有产权住房对比来看，其面向的销售客群更加广泛，再次转让时限制也相对较少，本月销售可佳实属意料之中；龙湖云璟项目位居第二，4月成交292套，成交均价为57830元/㎡；海淀区的翰学雅居现身4月项目热销榜，本月成交126套，位居第三，该项目位于海淀区北二环附近，出行便利，临近交大和中财两大高校，教育资源的加持使得项目入市便斩获了一些置业人群的关注度，当前成交价格在85422元/㎡左右。

根据4月北京成交金额TOP20项目来看，排名前三的项目与成交套数排行榜前三项目完全一致，永佑嘉园的销售表现不俗，价格水平也是不低，销售金额自然抢眼，4月实现成交金额33.5亿元，高居榜首；龙湖云璟销售额位居第二，单月成交17.4亿元；翰学雅居以9.8亿元的成交额位居第三。另外，与翰学雅居同处海淀区的另一项目幸福里润园本月也有不错表现，成交金额为8.9亿元，位居项目成交金额榜第四位，当前成交均价为84236元/㎡。

从各大房企在北京市场的表现来看，TOP9房企4月的销售额突破10亿元，其中，首开股份仍是当之无愧的销冠，4月实现销售额32.06亿元，凭借杰出的表现，已连续多月占据房企销售榜单首席；华润置地表现也较强势，销售额达31.39亿元，位居榜单第二位，龙湖集团和中海地产分别以25.53亿元和22.58亿元的销售额位居第三、第四位。整体来看，北京市场上品牌房企云集，如首开股份、华润置地等，同时也有一些房企凭借产品力在市场中占据了一席之地，如融创中国等，房企间的竞争压力相对较大。

Part.02

二手房市场成交量降价升，市场修复节奏趋缓

（一）4月二手房成交规模小幅缩减，环比下滑12.42%

作为一线及首都城市，北京市场需求支撑力较强，随着房地产市场接连传出利好信号，二手房市场展现出了一定的恢复力， 3月份成交规模明显上升，进入4月，受疫情再次袭来，中心城区部分门店封店影响，以及部分居民居家隔离，市场修复节奏有所放缓，成交量小幅下滑，数据显示，2022年4月北京二手房成交13812套，环比下降12.42%，同比下降29.77%。受疫情的不确定性影响，预计5月北京二手房市场成交较难扭转为上升局面，大概率呈现小幅下滑趋势。

（二）二手房市场均价连续3月上涨，环比上涨0.34%

入年以来，房地产政策环境愈加缓和，市场情绪获得轻微改善，带动北京二手住宅市场均价自2月起连续3月上涨。数据显示，2022年4月北京二手住宅市场均价为57698元/㎡，环比上涨0.34%，涨幅较上月收窄1.27个百分点，同比上涨4.00%。

（三）涨价房源占比持续收窄，业主调涨信心下降

从涨降价房源来看，2022年4月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为14.1%，较上月收窄2.7个百分点，涨价房源占比已连续2月收窄。整体来看，疫情影响导致市场修复进程受阻，购房者观望情绪犹存。

Part.03

2022年4月北京新房市场表现可佳，疫情阴霾散后市场修复进程有望加快

根据房地产市场运行情况来看，尽管4月清明和疫情对楼市成交形成一定阻力，但北京新房市场表现可佳，成交端量升价落，供应端“井喷式”增长，二手房市场修复节奏相对较缓，主要是疫情下房源线下带看难度较大，成交量亦呈现下滑趋势。预计接下来，由于疫情形势较为复杂，加之月初恰逢“五一”小长假，5月楼市成交回升压力较大，新房、二手房成交规模大概率呈现小幅回落姿态，但在充裕的市场需求支撑下，疫情阴霾散去后市场修复进程有望加快。

结合4月取证项目情况来看，2022年5月预计将会有20个左右项目取证入市，且顺义和大兴区推盘力度较大，一些高性价比项目值得购房者关注，如璟榆嘉园项目，其位于大兴机场临空经济区，项目规划为8层—15层洋房，建面约51-100㎡精装小户型，总价较低，对刚需客不失为一个选择。从市面上当前在售项目来看，昌平区的龙湖云璟项目处于北京未来科学城的西区板块，未来科学城是北京三城一区规划的重要一环, 也是少有一个高级战略产业园，发展前景可期，同时，龙湖云璟项目距离朱辛庄地铁站和昌平线仅200米左右,坐享双地铁资源，当前成交价格在57830元/㎡左右，值得购房者关注。

整体来看，当前北京房企推盘量很是可观，市面上房源充足，购房者选择空间较大，加之信贷层面对居民合理住房需求的支持力度不减，近日央行更是宣布降息助力市场信心回暖，有利于降低购房成本，购房者可根据自身经济情况等合理入市