上湖郡丨2022年3次下调利率,低利率能否撑起高房价?

根据央行较新发布的贷款市场报价利率5年期LPR为4.3%，比上次调整下调15个基点，比年初下调35个基点，是2022年以来第3次下调，按照贷款100万元、30年、上浮60个基点计算：基准利率为4.65%时房贷利息总额为98.79万元，月供为5522.04元，基准利率为4.3%时房贷利息总额为91.06万元，月供为5307.27元，一年时间不到，先买房子反而需要多支付7.73万元，月供多支付215元，LPR的下调给购房者实打实的降低了购房成本，然而，频繁的下调房贷利率也误伤了前期购房者，一部分购房者受益，一部分购房者却未能得到减负。

怀来-上湖郡售楼处看房热线电话：400-156-0036 转 434190

【上湖郡】

区域价格 均价7500元/㎡现房精装销售

项目信息

地理位置：距离东花园高速口仅300米，距离康庄镇仅5分钟车程

距离东花园高铁站仅1.3公里，开车3分钟，步行15分钟，京张高铁通车后，北京西直门到东花园仅需23分钟

公交880路站台就在项目门口，通往北京地铁朱辛庄站

项目配套：东花园商业街及东花园幼儿园与小学

户型优势：一梯两房，南北通透，得房率85%

项目类型: 高层、洋房

项目类别：70年大产权

交房标准：精装修

供暖方式：集中供暖

供暖费用：25元/平米/年

物业费用：1.6元/平米/月

洋房：两居88平米；三居94；三居两卫107-114平米 .大三居可做4居133~138

一般情况下，房贷利率与房价波动并没有必然影响关系，从房价波动趋势来看，自2000年起，我国房价均价从2000元/㎡达到如今的9600元/㎡，房价番近5倍，上涨趋势明显，从房贷利率波动来看，自200年起，从较高基准利率7.83%逐步下调到4.3%，即将达到50%的下调幅度，基准利率呈现逐步下降趋势，正常情况下，房贷利率下调时，房价一般会迎来上涨，政策刺激了楼市复苏，所以才会出现长期以来房价越来越高、利率越来越低的情形，不少平时善于思考的朋友大多会有这样的想法：房贷利率越来越低，低利率能否撑起高房价？今天楼事君就对此展开深度分析，看完后基本心里就有底了。

今年以来，3次下调基准利率的原因是什么？

2022年1月份基准利率从4.65%降至4.6%，5月份从4.6%降至4.45%，8月份又从4.45%降至4.3%。

从信贷供需关系来看，7月份社会融资增量为7561亿元，较2021年7月份减少3191亿元，增量同比下降29.7%，环比下降85.4%，与之对应的M2、M1数据显示，7月份M1、M2增速环比上升0.6%、0.9%，M2、M1与社会融资增量倒挂，表明信贷供应大于需求，体现出贷款需求的降低，与5月类似，导致金融机构不得不采取降低信贷成本政策复苏金融市场。

从房地产投资方面来看，1月-7月全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%，房企到位资金共计88770亿元，同比下降25.4%，到位资金中，国内贷款资金到位11030亿元，同比下降28.4%，购房者个人按揭贷款14169亿元，同比下降25.2%，反映出房地产市场不容乐观，购房需求、开发投资双双下滑，导致对信贷的需求也下滑，形成下行趋势。

由此可见，今年以来出现3次下调基准利率就有依据了，1月份的下调幅度并不明显，但是5月份和8月份的2次下调，不仅间隔时间短，而且下调幅度分别是1月份的3倍和2倍，突出信贷资金释放压力更大，侧面来看，想赚贷款人钱包里的钱越来越难了，不能再走“多赚、窄赚”老路，为今之计，只能走“少赚、广赚”路线，这才有了频繁下调基准利率的结果，那么低房贷利率是否能撑起高房价呢？

房地产市场：供应和需求有“全面失衡”趋势，即需求不足

据克而瑞统计数据显示，截止到7月末，百城商品房库存面积为59782万平方米，同比增长3%，其中一线城市供应量提升10%，三四线城市供应量提升8%，仅二线城市供应相对稳定，小幅下降2%，然而销售方面，一线城市房价仍保持上涨，涨幅收缩，二三四线城市房价整体全部下跌，不少专家曾表示，我国房价之所以如此之高，主要原因还是在于供应不足，意味着房价下跌，供大于求，事实证明，房价的下跌与房子供应成反比，哈尔滨、烟台、兰州、大连、洛阳、惠州、嘉兴等超过20城商品房去化周期超过30个月，福清、北海去化周期超过60个月，去化周期之高，短期内又没有类似于棚改消化库存政策，需求明显不足。

之所以供大于求，主要还是因为土地财政，地方收入过度依赖土地收入，导致这些城市不断拿地换钱，久而久之，房子过剩，这还只是表面逻辑，实际上，不少城市还面临不小的城投债压力，这些债务不依赖继续出让土地的可能性很低，导致土地市场也面临供大于求，最终也将面临“以价换量”结局，举个例子，假设某城市土地出让收入为2000亿元，但是城投债有3000亿元，这些债务通过土地抵押向银行借款，每年偿还数亿利息，如果不继续出让土地，单单利息偿还都成问题，而土地供应本身又不再那么吃香，原本土地出让可以收入2000亿元，到头来1800亿甚至1500亿也能接受，土地成本的降低，让高房价失去支撑点。

楼市存在“泡沫”风险，楼市调控难以突破金融风险底线

最近3个月内，烂尾楼所带来的“停贷风波”仍对楼市造成信心低迷持续影响，住建部、财政部、央行等多部门仍在努力推进“保交楼”措施，银保监会主席郭树清曾坦言房地产是我国现阶段金融风险较大的“灰犀牛”，突出房地产了房地产已经达到需要通过调控实现房地产软着陆阶段，如果实现软着陆，调控上既要实现保信心“去库存”目标，又要实现降低房地产金融杠杆任务。

楼市复苏的信心关键点就在于如何解决过去预售制所遗留的弊端，即解决烂尾楼交付问题和防止烂尾楼风波进一步扩散，在此基础上，政策大多围绕着鼓励购房展开，具体包括降低购房门槛、降低购房成本展开，值得注意的是，调控难以突破金融风险底线，也就是调控不能增加房地产金融杠杆，即房企和银行仍需遵守集中管理制度，在这样的底线上进行调控，意味着炒房、捂盘惜售不会卷土重来，房子金融属性不会再次拔高，地方城市调控要符合国家房住不炒基调。

经济大环境相对疲软，孕育高房价的温床消失了

2022年初制定的全年经济增长目标为5.5%，上半年全国GDP增长2.5%，推算下来，全年达到5.5%增长目标，下半年至少需要达到8.1%的增速，按照往年惯例，从1月-12月，拉动GDP的三辆马车增速均逐渐下降，意味着2022年全年将难以达到5.5%的增长目标，一方面疫情反反复复，需要分出精力防止疫情扩展，比如8月份的海南，8月份本是海南旅游业较旺盛的时期，遇到疫情之后，旅游收入将大打折扣，并且还得抽出精力去防控疫情。

在过去，我们有条件通过房地产拉动经济增长，但现如今房地产需要经济增长来拉动，主要原因就在于我国城镇化率已十分接近发达国家水平（城镇化率达到64.72%），即便是想使用房地产拉动经济增长也不再现实，只能靠经济增长带动房价稳定，而今年除了经济增长缓慢，另一方面也与西方国家国际紧张局势相比过去升级，再次突出我国要建设成现代化强国离不开军事与科技的事实，可以预见的是，从今年开始，国与国的实力较量不再体现在经济中，还得体现在军事与科技实力方面，正如伟人曾说过的一句话：真理只存在于炮弹的射程之内。

总结

综上所述，影响房地产的因素不单单只是调控，需求、底线、经济也能影响到房地产，并且这类影响占比基本可以直接决定房地产走向，持续的低利率政策，日本当年也曾出现过，一旦大规模的流入到房地产，其后果不是一般国家所能承担的，低利率支撑高房价，建立在继续加大金融杠杆基础上，如果不继续加大金融杠杆，低利率很难支撑起高房价，加上我国房地产结构逐渐完整，随着住房租赁时代的到来，商品房不再是香饽饽，作为非稀缺类刚需品，房子更多的还是体现在居住属性上，或许正应了马云的曾给员工内部信的观点，大致意思是：过去房地产发展初期，房地产前景较大，买房的回报可观，但现在都鼓励买房，反而让买房变得不如租房划算。