杨科伟等:热点城市楼市“金九银十”或将缺席|一方素山生活小镇|瑞园蓝岸

杨科伟等：热点城市楼市“金九银十”或将缺席

中新经纬9月6日电 题：热点城市楼市“金九银十”或将缺席

作者 杨科伟 克而瑞研究中心副总经理

柏品慧 克而瑞研究中心研究员

8月，房地产市场近乎全面降温，不仅郑州、重庆等压力城市市场持续低迷，而且上海、杭州、成都等热点城市整体市场热度也在下降。“金九”市场能否实质性好转？各城市又将如何走向？

沪杭蓉等热点城市集体降温

克而瑞研究数据显示，上海、杭州、成都等热点城市楼市有所降温，尤其是外围区域非倒挂楼盘去化压力加剧。例如上海，8月开盘平均去化率升至80%，环比增加18个百分点。其中，市区、近郊供应稀缺板块及五大新城核心片区倒挂盘占比约80%，平均去化率能达到90%。松江、奉贤等远郊区域非倒挂项目成交去化明显放缓，平均去化率跌至30%。

又如成都，受疫情反复、极端高温天气等因素影响，8月客户看房热情骤减，热销盘实际报名人数缩减近六成。开盘平均去化率骤降至39%，尤其是三圈层，去化率低至21%。不少项目因频繁加推或周边竞品分流，蓄客及去化情况不甚理想。

聚焦杭州各圈层开盘去化情况，显现出四方面典型特征：

其一，排名前列圈层去化率仍是100%，年内单价超6.9万元/平方米、总价超1500万元的房源存货仅剩200套，排名前列圈层已然面临“断货”的窘境。

其二，第二圈层去化率保持在79%高位，但中签率有所上升，地段较差或者总价与地段不匹配的项目被客户弃选。尤其是单价段3.5-4万元/平方米的项目扎堆，倒逼房企抢先开盘、争抢优质客户资源。

其三，第三圈层去化继续承压，8月去化率跌至19%，环比下降21个百分点。受此影响，第三圈层政策存在进一步放松可能性。

其四，车位开始降价，部分项目车位优惠达到了5万元。鉴于房企主要利润沉淀在车位，因此房企车位降价，即是为快速回笼现金，尽早兑现利润。

苏厦榕等强二线城市下调二套房首付

苏州、厦门、福州等强二线城市放松限贷，下调二套房首付比例，但市场起色不明显。例如苏州，二套、贷款已结清首付比例由50%降至30%，二套、贷款未结清首付比例则由80%降至60%。8月，苏州房地产市场未见好转迹象，成交面积降至55万平方米，同比、环比分别下降23%和5%。8月内，有6个项目开盘，平均去化率约为40%，环比增加8个百分点。

又如福州，五城区户籍二套、贷款已结清首付比例由50%调整为40%，非五城区户籍在五城区购买首套房首付比例由40%调整为30%。8月，福州市场热度再降，房企供货信心不足。五城区74个在售项目认购总套数降至677套，环比下降9%，同比跌幅扩至44%。

市场多数项目认购套数不足10套，而推出的特价房项目认购量增长明显，这说明当地楼市仍主要依赖降价走量的模式。

深青济等渠道提佣带动客户到访量回升

深圳、青岛、济南等地采取了提升渠道佣金等营销手段，带动了到访量回升明显，但实际转化率依旧偏低，反映出市场观望情绪浓重。

例如深圳，8月外围区域滞销盘大都采取打折降价、渠道高佣等方式促销，但实际提振效果有限，外围区域成交持续下行，坪山区环比下降23%，大鹏新区环比下降59%。新开盘项目去化承压。

又如青岛，8月份，得益于改善盘开盘热销，平均去化率升至66%。但续销情况不甚理想，案场到访量环比增长约10%，其中，主城区月均到访800-100组。渠道的依赖度持续上升，渠道客户占比普遍超60%。认购量环比基本持平，多数项目月均成交在10-40套，主城区热销盘月均成交60套，整体维持在较低水平。

郑渝市场仅央企国企、准现房去化较好

郑州、重庆等地楼市则仅限于央企国企、准现房的项目去化表现相对较好。例如郑州，8月重点监测的323个项目共计成交3911套，环比下降8%。置业客群普遍青睐于央企国企，8月成交套数TOP10的项目中，央企便占据6席，成交均能保持正常流速。其余项目则以性价比或准现房作为卖点。

又如重庆，8月市场观望情绪浓重，案场来访量环比下降32%，转化率约为5%。开盘平均去化率低至19%，仅央企、国企或者具备产品力优势的项目去化较好。

传统“金九”已连续两年缺席

克而瑞研究数据显示，楼市传统意义的“金九银十”表现已很平淡。2020年9月，百城成交面积降至4859万平方米，环比下降2%，同比涨幅收窄至7%。2021年9月，百城成交持续下滑至3378万平方米，环比下降7%，同比跌幅扩至30%。

展望9月，房地产市场依旧难言乐观。“金九”缺席将是大概率事件，即便供应放量增长，成交也难显著反弹。一方面，行业大周期拐点在到来，随着市场下行趋势强化，传统销售旺季也难出现大幅上涨行情。另一方面，稳地产政策效应仍待释放，叠加市场信心不稳，短期内较难扭转市场下行预期。

我们认为，未来一段时间，国内热点城市的楼市表现将继续分化：其一，北京、合肥等市场更具弹性，随着供应放量，成交有望明显反弹。其二，广州、南京等市场或将持续修复，但区域分化将加剧，主城区需求坚挺，远郊区去化仍显困难。其三，重庆、青岛等市场或将走出谷底，成交有望筑底回升。其四，南宁、长春及多数三四线市场或将持续承压，成交可能将维持低位运行，部分城市价格战或将愈加激烈。