大局已定,利好楼市!房地产市场传来4大利好消息!菈斐水岸|碧桂园

稳楼市正在各地上演，且有范围愈广、手段愈多、力度愈强之势。

中原地产研究院数据显示，截至4月28日，4月全国累积发布房地产稳楼市政策已经超过60次，单月就刷新了月度稳楼市政策纪录。今年以来，更是有近110城出台稳楼市新政。

“与2021年一季度房地产调控全面收紧相比，2022年楼市政策出现了明显的宽松。不论是调控政策次数还是范围都刷新了近几年纪录。”中原地产首席分析师张大伟指出。

楼市各种利好信号不断，作为购房者其实也明白政策的真正内涵。

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01

国家强调稳楼市的决心，肯定房地产的地位

此时此刻，没有什么比稳楼市更来得实际些，因为只有在坚持房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，以稳楼市为目标，才能稳定购房者的心。房价依然高是个问题，但问题更在于能不能稳住，稳住了购房者才心里踏实。

事实上证明，各地房价稳住了，并没有出现大涨大跌的趋势。无论盼着大涨的还是盼着大跌的，其实都希望落空。这是稳定大局的底线。

一个又一个的国家层面表态，足以看出稳定市场的决心和力度，当然也有紧迫性。这个紧迫性也源于房地产行业的地位属性。

新华社和经济日报分别发表评论文章认为，房地产业规模大、链条长、涉及面广，对国民经济发挥着举足轻重的作用。房地产业在带动经济增长，稳定宏观经济基本盘方面的作用明显。

由此可见，房地产早就不是房地产本身的事，它牵扯太多，可以说牵一发而动全身。虽然房地产转型是必然的，但现在必须确保稳定过渡。

肯定房地产的地位特别不是让楼市重返大涨时代，反而更是稳定的需要，稳定压倒一切。稳定的意义非同小可。

02

支持房企完成收并购，支持“保交楼”

维护市场稳定和购房者权益

近日，有媒体报道称，央行召集18家全国性商业银行和5家金融AMC召开专题会，商讨对12家问题房企进行定向纾困。此次会议意味着房企直接躺下的可能性变小，有收购方来为此买单，也让银行在支持房企时没有后顾之忧，更让楼市平稳过渡，从而真正维护购房者合法权益。

购房者之所以缺乏信心，一方面是收入受影响，另一方面则是楼市乱象，让购房者担心房企无法按时交楼，从而担心房财两空。

通过积极有效的政策化解房地产问题，可以说是对楼市的保障，也是对购房者的交代。以前说救房企就是救楼市很难理解，此时变得如此生动，购房者更加有共鸣。

优化商品房预售资金监管，为房企减轻负担，这也是稳定楼市的需要。

03

楼市松绑，首付降低利率下调

直接吸引合理住房需求的购房者

全国各地楼市松绑已经得到官方认可和鼓励，不用担心一日游问题。支持各地从当地实际出发完善房地产政策，意味着只要坚持房住不炒的底线，各地自主权相对更大了。相信5月份还会有更多的城市跟进，目前已经有超过100个城市出台松绑政策。

对于限购限售等政策的调整，很多购房者有资格了，或者说可以提前买房了。但是还要考虑实力的问题，政策上再次把首付比例下调，然后对利率也进行了下调，等于把购房门槛降下来了，然后购房成本也进行了降低。如果还不够，一些城市直接现金补贴。

喊你买房的诚意算是有了，就看购房者有没有这个能力了。

可以看出，无论政策怎么调整，都是针对刚需和改善等合理住房需求者，这是市场的需要，也是稳定的需要。如果作为刚改人群，恰恰是需要房子的，反而会是一个比较好的机会。但是如果还抱有一丝炒作心态，那还是要注意的，毕竟各级城市不同，分化严重，还是要把城市选好了。

04

3亿新市民买房租房将有更好的方式

市场稳了，是好事，但是永远有一大批人可能无法实现买房的问题，至少短期内不太可能。难道他们的住房问题就不能解决了吗？当然不是，而且还是非常重要的。国家明确要“尽较大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。要提升新市民金融服务水平，有效满足新市民购房安居等多方面的金融需求。

而这批人大概涉及到3亿人。

那就是通过多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度实现所有人的住房梦想。能买房的可以通过购房商品房，差点钱的可以买保障性住房，比如共有产权住房，还可以选择保障性租赁住房等。

只有让大家都不再为住房发愁，相信哪怕房价再高，也不再与普通百姓有关。当然这个前提是，要做好一些非房地产方面的政策衔接，比如医疗、就业、教育等多方面的政策均衡性。不再让人们对租房有偏见，消除观念中的隔阂，还要从根本上去解决问题。

下面来看看具体的购房支持楼市政策：

“五限”政策进一步放松

房地产“五限”指的是限购、限贷、限售、限价以及限商，是我国目前的严格限制性楼市调控政策，“五限”叠加也被认为是上一轮楼市调控的重要标志。

“当前，对于‘五限’政策正进一步放松，尤其是在限购、限贷、限售、限价等领域有所体现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

4月28日，重磅消息传来，天津拟10月1日起停止限价商品房销售。“此次天津退出限价商品房，应该说属于全国排名前列个案例。”严跃进认为，这与其市场青睐程度降低和行情的变化有很大的关系。

“首先，天津这两年房地产市场降温，普通商品住宅的价格都已经处于低位，一些限价优势不明显的限价商品房自然会‘无人问津’；其次，此类限价商品房认购后的转让或出售限制使得其优势不大。”严跃进说。

限贷政策也随着信贷政策的调整而有所宽松。4月28日，贵阳发文鼓励、引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。

近期，还有多地下调较低首付比例，上调公积金贷款额度，取消“认房又认贷”等，都被认为是对限贷政策的合理化调整。

更为常见且灵活的限购、限售政策也在多地发生变化。哈尔滨在3月底取消了执行了近四年的主城区限售政策，从而成为排名前列取消限售政策的省会城市；近日，两大湾区城市接连放松限购，广东佛山满5年的二手房不计入限购，中山无社保无户籍大专以上即可买一套。

至此，“五限”政策中，除“限商”尚未有实质性的调整外，其余四项限制性政策都出现了一定范围的明显变化。

直接补贴购房人政策屡现

对消费有着直接带动作用的消费券近来也现身多地楼市。

4月27日，广东省江门市宣布，将对在江门购置新建商品住房并办理合同网签手续的前若干名购房人，按房屋建筑面积分档发放9000套、总价值3700万元的购房消费大礼包。

消费券的额度以100平方米为分界线。办理合同网签的100㎡以上(含100㎡)、前5000套新建商品住房，每套发放5000元消费券，总价值2500万元。办理合同网签的100㎡以下(不含100㎡)、前4000套新建商品住房，每套发放3000元消费券，总价值1200万元。

中新财经注意到，早些时候，广西桂林购房、延吉农民购房等已涉及到发放消费券举措。

严跃进认为，“这是从刺激住房消费的角度出发的，各地政府在拉动住房消费等方面积极搭建了平台和渠道。通过消费券的发放，有助于减少购房观望情绪，同时促进购房者积极入市。”

据诸葛找房数据研究中心不完全统计，目前出台购房补贴政策的城市已超20城，除了购房消费券，还有现金补贴、购房契税补贴等，以真金白银直接促进购房。

例如，沈阳皇姑区，购买新建商品住宅房屋的消费者，可按照备案合同价格的1%给予消费补贴；郑州的中原区、高新区、金水区则给予商品房契税缴纳补贴，较高补贴达20%。另外，湖南长沙、广东揭阳、福建泉州等地均特定对人才购房加以补贴。

“三四线城市由于多数无限购政策，政策调整方式或重点围绕人才引进、购房补贴、公积金贷款等方面。此外，针对二孩、三孩家庭的购房宽松政策亦或是重点方向之一。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。

公积金贷款买房宽松成大势

梳理发现，各地发布的楼市宽松政策中，涉及到公积金的政策最多。

在贵阳4月28日发布的新政中，在公积金方面更是提出了创新性的内容政策：新增个人补息贷款规模20亿元，贷款发放时间控制在3个月内。

“此类资金相当于补贴给商业银行贷款的购房者，打造了‘商业银行贷款+利息由公积金支付’的方式，其成为当前公积金贷款中的一种创新模式。”严跃进解释道。

“对于地方政府来说，选择公积金政策宽松，可以给市场释放稳楼市信号。”张大伟认为，除了受限额度外，商业银行贷款政策需要央行发布，而公积金政策可以各地出台政策执行。公积金额度不高，不会影响购房者投机，大部分公积金使用都是刚需和改善购房者。

4月29日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，中央释放了更明确更积极的政策信号，支持地方政府因城完善政策，预计后期地方调控自主性更强，更多城市的限制性政策有望松绑。

“如果说之前地方还有所保留的话，之后有更多的城市会发布稳楼市政策，力度也会更大。”张大伟预计五一后，更多力度更大的楼市政策将出现。