楼市开启“煮温水”模式,房价走势清楚了|一方素山生活小镇|瑞园蓝岸

楼市开启“煮温水”模式，房价走势清楚了

根据2021年《3月国民安居指数报告》中的二手房数据显示，全国3月份新增二手房挂牌量环比上涨了83.9%。可以看出，随着3月份楼市调控政策收紧，3月份新增二手房挂牌量相比于2月份几乎翻倍。可以看出，随着3月份楼市调控政策收紧，投资客卖房的决心更大了。随着开发商和投资客买房子越来越困难，房价上涨的势头也就被遏制了下来，不少城市的房价还出现了回调现象。可以说，楼市已经开启了“煮温水”模式，看似平均房价还在不断上涨，但是房子已经慢慢不再适合投资了。

确实，从2016年9月份国家就已经开启对楼市的调控政策，但是楼市调控政策并不是直接打压房价，而且通过限制投资客投资炒作，让楼市在真正的供需关系下发展。因此，在2016年以后，我们国家的平均房价并没有骤然下跌，而是一路继续上涨，只是上涨的势头越来越小。根据数据统计，2017年、2018年、2019年和2020年全国平均房价分别为7687元/平方米、8122元/平方米、9272元/平方米和9860元/平方米。可以看出，2016年后，我们国家的平均房价每年都在不断上涨，但是房价上涨的势头已经被慢慢遏制了下来。特别是2020年的平均房价，相比于2019年仅上涨了6.3%。

很多人会说，每年上涨6%也不少了，但是很多人却忽略了持有房产的成本。在过去，由于房价动不动就翻倍上涨，所以很多时候，人们就忽略了持有房子的成本。但是，随着房价走势稳定，房价每年上涨的幅度越来越小，这时持有房产的成本就慢慢体现了出来。根据专业人士计算，如果首付贷款买房，算是资金成本、房贷利息、物业费、折旧以及其他买卖成本等等，这些加起来每年持有房产成本在5%～7%。可以看出，虽然2020年的平均房价同比上涨了6.3%，但是基本上也就行行保本，甚至还会出现一点亏损。所以，只要楼市调控政策不放松，房价走势就会非常稳定。在稳定的房价优势下，就算房价上涨，投资和持有的房产都可能面临亏损。因此，在现如今的楼市大环境下，房子已经不适合大众来投资了。

特别现如今楼市传出2个非常明确信号，买不买房已经很清楚了

排名前列个信号：“房住不炒”或将成为永久性调控政策

现如今，只要是关于房地产行业的会议，国家都会强调“房子是用来住的，不是用来炒的”并且明确提出了不将房地产当作短期刺激经济的手段。就比如在今年年初，人民日报记者针对房价问题和房地产行业的发展问题，专门采访了住建部部长王蒙徽：

记者：为促进房地产市场平稳健康发展，2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措？王蒙徽：房地产长效机制实施以来，在各方共同努力下，房地产市场总体运行平稳，基本实现了稳地价、稳F价、稳预期的目标。下一步，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽的专访。可以看出，国家已经下定决心调控房地产行业，所以在未来很长一段时间里，房地产行业的调控政策不仅不会放松，反而还会越来越完善，调控政策的漏洞也会被慢慢打上“补丁”。在这样的楼市环境下，虽然调控政策并不是为了打压房价，但是投资客也慢慢失去了生存空间。同时，很多经济学家都预测，“房住不炒”将成为永久性的调控政策，这也意味着以后的楼市将越来越不适合投资客生存。

第二个信号：不管是新房还是二手房都卖不动了，并且房价已经严重偏离居民收入水平

而在楼市调控政策不断收紧的情况下，目前我们国家的住房资源已经过剩。根据国家统计局数据显示，截至2019年底，我们国家的城镇居民人均住房面积已经超过39平方米，高于欧美发达国家城镇居民人均33平方米的住房面积。另外，目前超过96.86%的城镇家庭都已经有了房子，并且户均1.5套，40%以上的城镇家庭都有2套以上的房子。

随着楼市调控政策的持续，住房资源过剩的问题已经凸显了出来。根据数据显示，截至2020年底，全国100城的新建商品房库存数量为5.1亿平方米，已经连续24个月上涨。而在二手房方面，从2019年下半年以来，各地的二手房挂牌量就开始上涨，特别是到了2020年，二手房挂牌量更是出现激增的情况。根据数据显示，郑州、武汉、北京、青岛、成都和重庆等城市的二手房挂牌量都超过了10万套，其中重庆（仅城区）的二手房挂牌量已经超过了20万套。

相比已经过剩的住房资源，我们国家的房价却已经很高了，根据上海易居研究院的统计数据显示，全国100城的平均房价收入比为9.2，全国50城的平均房价收入比为13.3。这个数据非常夸张，相当于生活在全国50城的一个家庭，如果想购买一套房子，需要一个家庭不吃不喝工作13.3年。并且这还只是平均房价收入比，很多一二线热点城市的房价收入比都在20多，甚至北京、深圳和厦门的房价收入比都超过了30。因此，就算目前楼市还有很多刚需购房者，但是在如此高的房价之下，大部分刚需购房者也都买不起这么高房价的房子。

其实除了以上2个因素之外，对于房地产行业万达集团董事长和著名商人李嘉诚也都做出了同样的选择，就是退出房地产行业。其实不管是李嘉诚还是王健林，之所以退出房地产行业，就是因为不再看好房地产行业的发展。就比如李嘉诚面对记者采访时直接表示，未来的房价上涨空间非常有限，因为需求在之前几年就已经释放殆尽了，未来人们对住房需求会越来越小。并且现如今房价已经高到大部分人都买不起的地步，这么高的房价，已经没有上涨空间了。

作为依靠房地产行业发家的王健林和李嘉诚，对于房地产行业都非常了解，所以从他们退出房地产行业来看，未来房地产行业的发展潜力确实也不大了。现如今，在现如今的楼市环境下，虽然房价并没有出现明显下跌，但是楼市也已经进入“煮温水”模式。因此，在今明两年，已经不再适合投资客继续投资房产了。但是稳定的房价走势，非常有利于刚需买房，所以在今明两年，在经济条件允许的情况下，建议刚需购买房子。