鸿威翡翠城丨房价真的在跌,现在要买房吗?

武汉的二手房在跌价，诚意卖房的房东好说话多了。

有位亲戚昨天买了一套大热的青山区学区房，卖方竟然是按照2016年楼盘首开的买入价加上办证费平出，这5年的利息就算纯亏了。不过，当亲戚答应签约的时候，卖方显然有着如释重负的轻松。

一手房则有更多名堂。工抵房又重出江湖了，一口价秒杀价七夕价内部价的传单满天飞，渠道的佣金可以分成，老带新直接有两三万的红包。更有甚者，是恒大的郊区盘七折六折五折大甩卖。

彪悍的涨价不需要解释，降价则不然

到底有没有跌？

用“涨跌互现”可能更为确切。

即便只看一个城市的房地产市场，也是十分复杂的。一个几百万人参与博弈的市场，无法用一句简单的话来概括。

争取用3句话说清楚：

（1）二手房肉眼可见地降价了。

因为二手房贷款审批和放款时间变长，够条件的买方减少，买方议价能力变强了，急着卖房的人需要在市场成交价格的基础上让步5-10%以上。

绳子也是人控制的

（2）一手房大约半数楼盘在小幅降价。

一些新盘备案价降低，位置更好的新楼栋与前期位置一般的相比价格基本不变；有的开发商精装改毛坯了，实际上价格优惠了两千每平米。更多的楼盘则是以各种名目特价房来进行促销。毕竟，每年7-8月是房地产的淡季。

（3）一半开发商按兵不动，有的甚至涨价了。

涨价的典型是长江中心，3个月开盘3次，每次都有10%的涨幅。更多的楼盘则是按兵不动，最多把顶天立地的房号拿出来搞个七夕秒杀应个景。而官方统计数据也显示，武汉的新房成交价同比上涨6.5%。

官方的价格指数总在调整“定基”的年份

真跌，还是假摔？

房子大跌这件事，看起来民意汹涌，实际上已经成了“狼来了”的故事。

从理论上来说，房价存在着大跌的风险。这句话从1998年开始就是正确的，而且每年都正确，一直正确了23年。现在看，明年的房价还是存在大跌的风险。

不过，中国的房地产其实是一个单边市场，只能做多不能做空，想当空头得先当多头，想多翻空又没有对冲工具，这就导致——

市场中多头远大于空头，而舆论场上空头远强于多头。

所以，过去23年，任何时候买入房产一直都是正确的选择，任何时候卖空房产的人最终都会后悔。

以至于，房产圈里讨论投资失败的案例的时候，大都是这么说的：**年买**亏惨了，只赚了2倍多，同期如果买**的话，涨幅已经有8倍了。

悲催的人生，敢于三个都踩上

当然你可以反驳说，燕郊腰斩现在还没有反弹。

拜托，在3万这个价位燕郊的成交量很低好不好，也许只有存量房的5%。绝大多数房东情况是这样的：8000买入，3万没舍得卖，握草，现在跌到1w7，一套房亏了150万啊，55555。

其实，风物长宜放眼量。北京地铁要修到燕郊了，要是40分钟到国贸的话，说不定燕郊变成下一个西二旗呢？

没有人能预测未来。政治、经济、国际形势、黑天鹅、灰犀牛……这些东西你都搞懂了，就看不上一月挣2万块工资，或者操持小生意累死累活一年赚不到500万了不是？

我们只能依据过去23年的经验来推测：这次多半是假摔。

比一半多多少呢？大概多40%吧。

跌是暂时的，涨是永恒的？

还会跌吗——现在可以买吗？

这两个问题的答案都是yes。

肯定还会跌，要买的可以现在买。

前面说了，复杂市场没法简单说清楚。全市正在销售的200多个楼盘，明天必然有房源会降价；全市有商品房成交的8000个小区，明天必然有房东急着降价出手。

与其探讨武汉市甚至全国的房地产宏观走势，不如关心列入你感兴趣清单里的几套房子的成交影响因素。

百鸟在林，不如一鸟在手。

正常情况下，同一小区二手房同一时期的成交价格可以相差10-20%。五叔亲身经历过的一个极端案例：2017年五叔的一个兄弟以1w5不到的单价买下了百瑞景二期的一套小户型，当时市场价格已经2w3，并且还在不断上涨。

一手房也存在同样的情况。工人村的秀水青城与红钢城的红坊、锦绣前城，距离2公里，单价差1万。

不构成投资建议啊

因此，建议大家，在市场平稳或者有下行趋势的时候，要积极买房，不是说闭着眼睛瞎买，而是睁大眼睛，寻找笋盘。

炒股的人都知道：当你的成本在密集成交区域的下方时，就不怕空头砸盘了，天塌下来有高个儿顶着。

真要等到行情火爆、茶水费乱飞、开发商封盘、房东坐地起价的时候，拼的就不是眼光、智商和勤奋了。

所以，与其担心还会不会跌，纠结现在该不该买，不如去努力寻找足够笋的房源，哪怕大市跌20%，你都还有得赚的那种。

一旦做出决定，办法总比困难多

为什么买房？

这就要回归初心了——你为什么买房？

每个人买房的想法千差万别。如果划分一下，按比例从多到少依次是：

刚需：不买房过不了丈母娘那一关。这次买房好不容易凑齐首付，根本没考虑什么时候买下一套房。希望这套房子尽可能多地满足我对住房的需求。改善：小换大，远换近，换学区，换居住环境……有的人不得不置换，有条件的人则留旧买新。炒房：这个不推荐啊。一方面是政策抑制，房住不炒。另一方面是人心贪得无厌，炒饭的迟早会用上高杠杆，刀尖上跳舞。

据说每月400多元的按揭现在还没还清

听说啊，有一种人，他们买房就是买房，不为卖出，一直持有，克勤克俭，全然不享受，比清教徒还律己，攒点钱就买套房放着。有人管这种人叫“农民思维”，节约每一个铜板去买地。

当然，还有一种人，二十年如一日地觉得房价要崩，结果现在儿子的婚房还没着落。

朋友，请问你是哪一类人？

好多聪明人都这么想的