买房的时候交易资金怎么支付?丨鸿威翡翠城丨天保湖山大院

一、房屋买卖中有哪些价格类型

（一）成交总价

成交总价，是指房屋成交价格（网签价）及家具家电、装饰装修和配套设施作价（以下简称装修价） 相加后的总价款。成交总价是否为卖方净得价，取决于该交易产生的税款、经纪服务佣金等费用由谁承担。若该交易产生的税款、经纪服务佣金等费用全部由买方承担，则成交总价等于卖方净得价。

（二）网签价

网签价是网签合同上体现的房屋成交价格。缴税基数和贷款金额认定的成交价格通常也是网签价格。网签价与成交总价的关系为：网签价≈成交总价=首付款+贷款金额

较低网签价的确定方式通常是：（1）全款交易单为计税核定价×建筑面积；（2）贷款交易单为下列两者较高值（贷款金额÷贷款成数、计税核定价×建筑面积）。

（三）评估价

评估价，是指估价报告标明的价格。估价报告必须由有资质的房地产估价机构出具。房地产经纪公司、房地产数据公司自动评估的价格，只能作为内部参考，银行等金融机构并不认可。

（四）计税核定价

计税核定价是由房屋的设计用途、建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。不同区域、同区域不同小区、同小区不同楼层的计税核定价都不一样。

计税核定价的作用在于确定缴税基数，缴税时会按照计税核定价与网签价孰高原则确定缴税基数。

二、如何支付交易资金

（一）定金

买方支付定金是为了保证买卖双方合同的履行而自愿约定的一种担保形式，即当事人在合同订立前或支付房款前，由买方向卖方支付一定数额的金钱。定金数额由买卖双方协商约定，但不得超过房屋成交总价的 20%。

定金可以一次支付，也可以分笔支付。在签署房屋买卖合同时，经纪人应建议买方向卖方支付一笔定金，以约束买卖双方继续履行合同。

为了防范交易风险，对于交易房屋没有抵押，或只有一个抵押且抵押权人为银行、张家口住房贷款担保中心的情况下，定金金额较高不得超过人民币100 万元。如交易房屋现有 2 个（含）以上的抵押，或只有一个抵押但抵押权人非银行、非张家口住房公积金管理中心或非张家口住房贷款担保中心的情况下，定金金额较高不得超过人民币 50 万元。

定金自行支付最多 10 万元，其中最多可以支付 1 万元现金，9 万元转账。超过 10 万元部分必须通过理房通支付。

（二）首付款

首付款是房屋购买时的预付款。因为有较低首付款比例，所以首付款不应少于总房价的一定比例，计算方法如下：

首付款=成交总价-定金-贷款金额-物业交割保证金-户口迁出保证金。其中，交易单为全款的，贷款金额为零。

首付款可以一次支付，也可以分笔支付。支付的时间节点，介于买卖合同签署之后、权属转移登记之前，具体支付时间点由买卖双方在买卖合同中约定。

（三）资金监管金额

资金监管，是为了保障买卖双方的交易资金安全，买方并不会把房款转进卖方个人账户，而是存入资金监管账户，待权属转移登记后再将购房款划转卖方账户。

（四）贷款金额

贷款金额=成交总价-定金-首付款-物业交割保证金-户口迁出保证金。需要指出的是，贷款金额由银行负责放款。经纪人可向买卖双方说明以往的放款时效，但不得对其进行承诺。

在签约时，若业主或客户咨询银行不批准贷款的解决办法，有下列处理方案供选择：（1）买方自行筹齐，权属转移登记前支付；（2）再次向其他银行申请贷款；（3）买卖双方协商解约。

对于银行不足额批贷的情形，有下列处理办法：（1）买方自行筹齐差额部分，权属转移登记前支付；（2）再次向其他银行申请贷款；（3）变更付款方式，例如由公积金贷款变更为商业贷款；（4）买卖双方协商解约。

（五）物业交割保证金

物业交割保证金，是为了避免卖方拖欠居住相关费用（包括物业费、采暖费、水电燃气等费用）或恶意损害房屋，买方在向卖方支付房款时会预留一部分尾款，待卖方结清所有居住相关费用、按照约定时间及条件移交该房屋以及确认房屋无明显损坏后再支付给卖方的价款。

物业交割保证金的额度由买卖双方约定，但不应超过房屋成交总价的 5%，其中 10 万元及以下可通过自行转账支付，超过 10 万元需全部理房通履约支付。支付的时间节点应同时满足下列条件：（1）完成权属转移登记；（2）买卖双方签署《物业交割确认书》。买卖双方另行约定的除外。

（六）户口迁出保证金

户口迁出保证金，是为了避免卖方不及时办理户口迁出，导致买方权益受损，买方在向卖方支付房款时会预留一部分尾款，待卖方办理完户口迁出后再支付给卖方的价款。

户口迁出保证金的额度由买卖双方约定，但不应超过房屋成交总价的 10%，其中 20 万元及以下可通过自行转账支付，超过 20 万元需全部理房通履约支付。户口迁出保证金支付的时间节点应同时满足下列条件：

（1）完成权属转移登记；（2）买卖双方签署《户口迁出确认书》。买卖双方另行约定的除外。

三、房屋交易中有哪些重要时间节点

（一）定金和首付款支付时间

定金和首付款支付时间由买卖双方协商约定，且应当明确具体的日期。不能只约定前提条件，但对前提条件不约定具体时间。例如，签署房屋买卖合同的时间是 2019 年 9 月 1 日，可约定第 1 笔定金 2019 年 9月 2 日前支付，第 1 笔首付款 2019 年 10 月 1 日前支付。不能约定第 1 笔首付款支付时间为网签合同后 5日内，但又不约定具体的网签合同时间。

（二）房屋权属转移登记时间

房屋权属转移登记时间很重要，对于卖方来说，拿到首付款最迟的时间就与房屋权属转移登记时间密切相关，同时也可能是再次获得购房资格的时间。对于买方来说，获得房屋所有权最早的时间是房屋权属转移登记时间。买卖双方签署房屋买卖合同时，一定要审慎确认房屋权属转移登记时间。

（三）贷款发放时间

对于通过贷款交易的房屋，卖方特别关心贷款发放的时间。实际中，贷款发放时间受多种因素影响， 如国家政策调整、银行额度临时收紧、抵押登记时效等，经纪人在接受买卖双方咨询时，可根据过往的经验提供参考意见，不能对贷款发放时间给出明确承诺（城市已经推出服务承诺的除外）。

四、房屋交易中有哪些资金公式

在房地产买卖中，涉及的交易资金类别有：（1）成交总价；（2）成交价格（即网签价）；（3）装修作价款；（4）定金；（5）首付款；（6）贷款金额；（7）物业交割保证金；（8）户口迁出保证金。此外，买卖活动中还会涉及的预算资金有：（1）经纪服务佣金；（2）交易保障服务费；（3）房地产买卖税费等。在房屋买卖交易中，资金应当满足下列公式：

（1）成交总价=定金+首付款+贷款金额+物业交割保证金+户口迁出保证金；

（2）成交总价=网签价+装修作价款。

若经纪服务佣金、交易保障服务费、房地产买卖税费均由买方承担，则买方应准备的资金预算公式为：

（1）总资金预算=成交总价+经纪服务佣金+交易保障服务费+房地产买卖税费；

（2）首付预算=成交总价+经纪服务佣金+交易保障服务费+房地产买卖税费－贷款金额。