取消县城落户限制,楼市马力全开救市,真能让房价回归理性吗?一方生活小镇

怀来楼市发布 2022-09-03 16:45:15
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取消县城落户限制,楼市马力全开救市,真能让房价回归理性吗?

取消县城落户限制,楼市马力全开救市,真能让房价回归理性吗?

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前言:轰轰烈烈的房住不炒政策执行好几年了,楼市也完成了转型,过去闭着眼睛买房的时代已经过去了,尤其是2021年,楼市的调控一天一个变化,而且具有很强的针对性,房价也达到了历史较高点,而整个2022年,可以说楼市处在水深火热之中。即使上半年火力全开的救市也无济于事。

房地产市场怎么了?

为什么曾经受人追捧的房地产现在凉凉了?

今年的救市真的能够让房价回到理性吗?

这一切还得从头说起

改变

1998年房改以后,中国的经济也慢慢地进入快车道,这一切都离不开房地产的发展,2000年我国的城市化率只有36%,从房改以后就开始大量的卖土地了,开发商拿到地开始建房子,不过当时除了北上广深的房价是3000左右以外,剩下的大部分城市房价均价只有不到1000元,一是因为当时城市还没有大力发展,很多基础建设也没有起来,也就没有所谓的地段之说,房价总体来说还是比较均衡的,二是当时大家收入普遍不高,而且房子在当时也没有这么强的金融属性。三是那个时候还没有大量的农民工进城,当时农村的人口是比城市的人口要多很多的。

真正发生改变的时候是在2003年非典以后,这个时候排名前列批下海经商的人开始进入城市扎根,房子在这个过程中也变得火热起来,可以说这是排名前列批刚需也是排名前列批改善型住房,说是刚需是因为进城需要买房子安定下来,说是改善是因为从农村的土房子搬进了砖房。

房价上涨

2003年以后,银行贷款体系相对成熟,为了能够刺激楼市,来了一次货币大放水,贷款变得相对容易,当时鼓励大家买房。很多人觉得很划算,因为能够用很少的钱就能够买到自己喜欢的房子,注意,当时居民的负债率还没有这么高,也就是说大家站在同一起跑线上,但是网络还没有兴起,大家做的都是实体,收入相对平衡,所以很多人愿意提前消费,愿意提前买房。

贫富差距逐渐拉大是在2008年金融危机以后,当时电商开始兴起,随着交通的大力发展,进城的人越来越多,城市开始变得有活力,住房的需求开始增多,2003年排名前列批买房的群体开始改善型购房,市场上的二手房开始多了起来,而且这个时候房价也开始上涨了。随着2003年排名前列批炒房客入市,到2008年已经形成的相对固定的模式了。普通老百姓也意识到了通过买房可以发家致富,房价也就是在这个时候开始出现上涨。

先进时刻

2009年到2013年房价相对比较稳定,但是这也为2016到2020年的楼市埋下了伏笔,因为交易活跃量一直在,但是各地却没有相对应的限制。随着人口大量从三四线城市流入到一二线城市和省会,房价开始出现分化,马太效应开始逐渐显现。

终于在2016年的时候,随着城市化率的大力发展,再加上一二线城市开始出台限购,当时大量的购房群体开始涌向还是价格洼地的三四线城市,可谓是火上浇油,直接让三四线城市的房价从均价三四千涨到上万元,这还不够,知名的开发商也开始扎堆出现在三四线城市,进一步推高了三四线城市的房价。

于是2016年年底,出台了房住不炒的政策,但是这个时候拆迁的资金已经控制不住地开始流向楼市,加上银行的疯狂助攻,终于全国的房价均价进入了万元时代,我们不能忽略的是,同样在2016年,国家开始放开二胎。这也导致2017年的楼市异常火爆。

调控

从2021年开始,各地楼市开始出现萎靡,这里面有两方面的原因,一是政策具有针对性,对开发商有三道红线,对银行有两道红线,对老百姓有提高利率,延长放款时间,对开发商有限跌令,对卖家有二手房官方指导价,对购房者实行限购限贷、严查首付贷、经营贷等一系列的操作,这样楼市当中的炒房客直接被套牢。

二是2019年年底开始的疫情,从03年非典到2019年新冠,我们经历了16年的太平时间,老百姓安居乐业,经济得到了大力发展,老百姓的钱包鼓了,但是疫情来了以后,很多人失去了工作,很多人破产甚至负债,加剧了家庭的风险,这个时候在调控和疫情的双重影响下,人们开始变得理性。炒房客离场再加上2018年该买的都买了,楼市的交易量一下子就现了原形。很多三四线城市变得有价无市,一二线城市房价在高位但无人问津,还没有买房的人开始持币观望。

随着开发商的破产,烂尾楼的增多和法拍房的大量出现,人们对于买房变得越来越谨慎。

救市

2022年刚开年,一系列救市就开始了,比如降低了首付,二套房首付也从40%变成了30%,公积金的额度也开始提高,各地限购限贷包括落户都放松了,但实际上成绩率还是很低?问题出在哪里?

其实就是人们的真实购买力不足了,老百姓要么被前几年的房产套牢了,要么弃房断供短时间内买不了房子了,要么是真没钱了。

五月份,全面放开县城的落户限制又开始了,这一次可以拯救楼市吗?

从长期看是很有可能的,短时间内效果不会很明显。

说白了这次就是要稀释人口,分散人口,当前房地产所面临的的问题是人口两极分化、房价两级分化和房价普遍偏高,而收入又达不到。

怎么样才能把大城市的人口向小城市或者县城输送呢?答案是产业转移和资源整合,一方面大力发展乡村,利用现有的或者独有的资源吸引投资商或者消费群体进行转移,取消各种限制让老百姓有归家的打算,另一方面让产业全面下沉到有潜力的县城,促进当时的劳动力增多,通过这样的城市达到收入平衡和人口平衡的作用。

但是这需要时间,不是一朝一夕的事情,不过这样的进度倒是和房住不炒的调控是一致的,就是房产慢慢地回归到理性。当房价下去了,工资提高了,生育率也就自然而然地解决了?

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