参考2020年,疫情下房地产纾困政策如何演变?丨永恒长城里中式别墅洋房

随着国内疫情反弹，今年仿佛又回到了2020年。

超30城紧急实行静态管控，房地产市场近乎停摆，成交加速下滑，4月15个静态管控城市成交同比跌幅大降六成，3个尚在静态管控中的城市周度成交同比近乎腰斩。

房地产市场信心亟待恢复，稳地产势在必行。

为引导地产市场回归正常化，政策还需进一步发力，综合目前政策内容，稳地产还有一定空间。

政策发力的核心在于，形成解决房企风险机制，恢复企业“造血”及市场信心。

 4月静态管控城市成交同比大降62%

三月以来，部分城市房地产市场再次陷入停摆，最直接的影响是成交急剧下滑。

4月，15个静态管控城市商品住宅成交面积414万平方米，创近年来单月新低，环比下降34%，同比跌幅扩至62%。

当前房地产市场仍不容乐观，截至5月23日，仍有7个城市处在局部或全域静态管控当中。

从21周（5.16-5.22）成交数据来看，3个尚在静态管控中的城市，新房成交面积共计26万平方米，环比基本持平，同比仍下降47%。其中，上海房地产市场继续停摆，成交近乎归零。

 2020年政策助力市场V型反转

回看2020年政策，自上半年以来，宏观层面加大调节和实施力度，地方政策多措并举为企业减压，楼地市政策侧重放松和纾困，核心在于稳经济、稳就业、稳财政。

中央货币、财政政策阶段性转向积极，上半年三度降准，释放长期资金约1.75万亿元，LPR利率两度下调，5年期以上LPR累计降幅达15个基点，受此影响，全国平均房贷利率趋势性下移并在6月创2018年以来新低。

在“房住不炒”主基调之下，强化落实城市主体责任，允许地方政府在相应政策框架内，根据疫情和地区实情适度调整信贷等房地产政策。

地方政府一方面在土地出让环节给市场、企业减压。

具体来看：

取消限制性规定，降低开发难度，提升开发收益，比如上海新晋出让的涉宅用地已然取消15%的自持比例要求；

加大供地力度，优质土地供应持续增多；

调降土地出让门槛，延期或分期缴纳土地款，缓解房企拿地时的资金压力，比如西安、南昌、江门等市土地竞买保证金降至20%，一个月内缴纳50%的土地款，余款最长缴纳期限不超过一年；

顺延开竣工及交付期限，利于房企跟随疫情变化调整施工进度。

另一方面，聚焦房地产交易环节，从供需两端助力房地产市场企稳复苏。

具体而言：

放宽预售标准，全力支持企业促销售、抓回款，比如苏州、无锡等市房地产项目完成25%以上投资即可申请预售；

适度放松限价，新批预售价格突破所在片区限价红线，比如上海地王盘中兴路一号，新批预售价格12.98万/平方米，明显高于项目所在的不夜城板块限价上限；

人才新政变相松绑限购，并支持人才购房消费；

购房补贴、税费减免最为直接有效，人才往往享受更高的补贴标准；

适度放松公积金信贷政策，在一定程度上刺激居民购房消费，比如南宁放开公积金购买二套房。

一系列政策刺激下，2020年行业“V型”反转，全年成交规模再创新高。

2020年上半年，房地产市场由停摆到复苏，2月商品房销售面积创下2000年以来单月较大跌幅。

随着纾困政策逐步落地，5月行业逐渐走出疫情阴霾，销售面积同比由负转正，上半年，全国商品房销售面积、金额累计同比仅下跌8.4%、5.4%，跌幅较一季度大幅收窄，标志着全国楼市基本实现“V型”反转。

另外，以疫情核心的武汉为例。

4月8日解封当天，武汉就有近半数楼市重新开放线下售楼处，新房销售逐渐破冰。随着纾困政策落地见效，叠加国内核心城市房地产市场转暖带动，二季度，武汉房地产市场开始复苏。至下半年，武汉新房累计成交1296万平方米，累计同比由降转升，增长3%。

调降预售门槛，恢复房企销售“造血”

2022年与2020年相比，形势更加严峻，各参与方都需要恢复信心，这就需要从支持企业融资、调降预售门槛合理顺延交付期限、放松预售资金监管确保工程款及时支付等六个方面入手。

1. 支持企业融资不抽贷断贷压贷，加码并购融资促进行业债务风险出清。

其一，对经营暂遇困难的企业，不盲目抽贷、断贷、压贷，支持企业保持资金链稳定。

其二，对还贷困难的企业，鼓励展期或续贷，为企业接续资金。

其三，对优质企业兼并重组出险企业或项目，提供融资支持。

2. 区分项目风险与企业风险，支持优质项目融资改善出险企业资金面。

一方面，支持出险企业的优质项目融资，并通过优质项目销售回款，间接改善企业资金面。另一方面，督促出险企业主动“瘦身”，加快处置优质项目，盘活优质资产，提高企业集团的流动性，支持央国企及优质民企收购出险企业的优质项目。

3.调降预售门槛合理顺延交付期限，恢复房企销售“造血”功能。

其一，调降预售门槛。适当降低商品房预售许可的工程形象进度要求，例如开发投资额达到项目工程总投资的25%以上，且高层完成主体结构工程的1/4以上，多层及低层工程形象进度达到正负零，即可申请办理预售许可。

其二，加快预售证审批。核心一、二线城市亟需加快高价盘及豪宅预售证审批。

其三，合理顺延项目交付期限。原则上最长不超过3个月，并采取措施切实维护购房者权益。

4.放松预售资金监管确保工程款及时支付，提高预售资金使用效率。

其一，主抓重点监管资金，超额资金企业可自由提取。也就是说只要监管账户内资金达到相应的重点监管额度，超出额度的资金就可以由房企自由提取。

其二，分档提高重点监管资金提取比例。

其三，允许企业使用银行保函等额替换重点监管资金。

其四，经营困难企业可申请预支重点监管资金。

5.缓缴住房公积金并减免税费，帮扶企业摆脱经营困境

比如，受疫情影响经营困难的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，或者降低住房公积金缴存比例，待经营效益发生好转后再恢复正常缴存。生产经营确有困难的纳税人，可以申请减征或者免征2022年城镇土地使用税、房产税等。

6.调降土拍门槛，保证金比例调降至20%，分期缴纳土地出让金，尤其要降低地价，提高企业开发盈利预期。

调整“四限”，平滑下行压力

房地产市场仍处于下行周期，叠加疫情影响，“四限”有待进一步松绑。

限购政策方面，核心一、二线城市局部放松限购，比如远郊区域率先取消限购，进而刺激居民购房消费，减缓市场下行压力。弱二线以及三四线城市，有必要全面取消限购，进而鼓励刚需购房消费。

放松限贷支持改善群体购房，二套房首付下调至30%-40%。

受限贷政策影响，大量改善性需求被压制。2021年，改善性需求相对坚挺，据CRIC重点监测的 194个样本城市成交结构数据显示，三房成交套数占比高达54.5%，四房成交占比稳步提升至20.7%。但受限贷政策影响，不少城市二套房首付比例都在50%以上，部分城市更是达到70%乃至80%。

只有下调二套房首付比例，才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。例如二套房首付比例依央行限贷政策下限执行，即非限购城市二套房首付比例不低于30%，限购城市二套房首付比例不低于40%。又如认贷不认房，首套房贷款已结清再购买二套房，按首套房贷款政策执行。

此外，放松公积金贷款，减轻刚需家庭购房压力，必要情况下可以提取公积金余额支付首付。通过财税刺激托底楼市，鼓励新市民、多孩家庭及各类人才购房消费，主要涉及下调房地产交易税费，并实行购房补贴。

对疫情影响收入的一部分购房群体，也应定向纾困，缓解其恐慌情绪，比如合理延后还贷期限，减免住房按揭贷款利息等。

2022年或许比疫情初始2020年还要难。

如果今年要保住5%以上的GDP增速，房地产业必须要稳住。

房地产行业当前需要稳信心、稳销售，更需要稳企业。经济下滑、居民收入下跌的情况下，房地产市场亟需决定性政策出台，如降低首付款比例，直接有效解决购房资金问题，房企也需要政策端支持，以恢复“造血”功能。

永恒.长城里

项目位于世界第七大奇迹，

举世闻名的八达岭长城脚下，

处于2019年世园会和2022年冬奥会的核心地带

周围群山环绕，绿树成荫，森林覆盖率高达96%

负氧离子含量是北京城区的150倍，

温度比北京市区低6-8℃，

比承德避暑山庄低2℃，

冬无霾夏无暑是我们得天独厚的区位优势。

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楼盘名称：永恒.长城里项目地址：河北省张家口市怀来石峡关景区西侧规划占地面积：3000亩容积率：在售E地块1.03物业费：洋房2.5元/㎡ 联排、叠拼4.2元/㎡物业公司：河南永恒凯旋物业—一级资质产品类型：洋房、叠拼、联排面积区间：洋房（85-177㎡）联排（中户166、边户188）、叠拼（上叠150、下叠117㎡）交付标准：精装修洋房2500左右、联排、叠拼3000左右价格：洋房（10000-11000）/㎡联排（26000-30000）/㎡叠拼（13000-16000）/㎡交房时间：E地块2019.12年底之前漫香谷2020.7底产权年限：70年大产权项目鸟瞰图

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一、项目位置项目所在位置是世界第七大奇迹八达岭长城脚下，位于河北省怀来县出京排名前列站。二、自然资源项目区域内拥有28㎞的古长城，谷内大部分建设用地区域可见长城里景观。翻炒长城、罗锅长城、将军楼、鸳鸯楼、高楼、圆楼……以及多条长城游步道，除此之外以项目为核心附近更是有80多余处景点，比如八达岭国家森林公园，石峡关，野生动物园，龙庆峡、天漠影视基地、康西草原……

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三、交通便利两路两轨三高速①两路：880和919（快、慢）两路公交线路880路：北京朱辛庄公交站/地铁站——沙城客运站：首末班车时间为7:00——19:00。从朱辛庄地铁站上车至外炮村口下车，全程65公里，用时1个半小时，（两个小时一班，同时发两辆车）。下车后距离本项目5公里。919路（慢）——首末班车时间为5:00——18：30。乘车路线为：德胜门公交车站至西拨子站下车。全程67.7公里，用时约1个半小时。每15分钟左右一趟车。919路（快）：发车时刻为4:00——19:00，乘车路线为：德胜门公交车站至大浮坨站下车。全程65公里，用时约1个小时。每20分钟左右一趟车。②两轨：S2号线、京张高铁；S2号线：由昌平黄土店始，(途经南口站、八达岭站和康庄站，)至延庆县延庆站和怀来县沙城站。是北京的排名前列条快速通勤铁路运输系统，日输送旅客能力将近20000人次，全程仅1.5小时。（因其途径居庸关长城时，两边山林种满了植物尤其是樱花，所以当春天满山植物花朵开放的时候，S2犹如穿过花海，所以也被称为“开往春天的列车”。）特别是遇大雪、大雾等极端天气，大大方便市民出行。

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京张高铁：预计2019年建成。（全线设北京北、清华园、清河、昌平西、八达岭西、延庆、沙城、下花园北、宣化北、张家口南10个车站，项目投资约200亿。）是运行时速为300至350公里的动车组。届时北京至张家口不到1小时。只需20分钟即可到达离项目最近的八达岭西站（到项目约10公里，开车约20分钟，也可乘公交车880八达岭站—外炮村口），大大缩短北京城区到项目的交通时间。

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③三高速：京藏高速（G6）：北京三环马甸桥一直往北开约69公里，在65号康庄出口出来，见红绿灯右转弯，到达八达岭经济技术开发区时右转——向南至石峡关，随后到永恒?长城里，即到达本案。（北五环清河上高速——康庄出口出——项目）。京新高速（G7）：与京藏高速相平行的一条高速路，预计2018年9月全线通车。建成后大型货车都走京新高速，京藏高速只会走小型私家车,实现客货车分流，到时京藏高速将成为名副其实的旅游专线，此路主要是用于缓解京藏高速的拥堵情况。（北五环【肖家河桥】上【五环】奔东一直走到【箭亭桥】上【京新高速】至【邓庄桥】转至【京藏高速】）。兴延高速：兴延高速是北京延庆2019年世园会的重点交通配套工程，南起北京西北六环兴隆口，北至延庆延康路，全长42公里， 2018年建成通车，山区段设计时速80公里，平原段设计时速可达100公里，途经昌平和延庆两个区域。兴延高速是完全走直线的一条高速，遇山开山，遇水架桥。线路经过石峡村、帮水峪村东侧，距离项目最近的出口位于营城子，开车约10分钟。延崇高速 ：延崇高速公路与正在施工的兴延高速公路相接，终点在崇礼的冬奥会主赛场太子乡，全长约80公里。道路设计行车速度80公里/小时，预计2019年通车。作为2019年世园会、2022年冬奥会赛区以及京津冀一体化的重要连接线，延崇高速对于促进沿线区域经济的发展具有重要的作用。

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四、片区发展前景①2019年举办北京世界园艺博览会2019年北京世界园艺博览会，简称“世园会”，将于2019年4月29日至2019年10月7日在延庆举行，展期162天。规划总面积960公顷，是继云南昆明后第二个A1级国际园艺博览会。届时将吸引超过8000万人参观。人流带动物流、物流带动经济流，将会对周边经济起到很大的带动作用。

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②2022年举办冬奥会（冬奥会是国际奥林匹克委员会主办的世界性冬季项目运动会，每隔4年举行1届。）2022年第24届冬奥会北京和张家口同为举办城市（北京将承办所有冰上项目，延庆和张家口将承办所有雪上项目）。冬奥会的主赛场位于张家口，说明国家也是要大力发展这个区域，而怀来正处于北京与张家口的一个交界地带，是能首先享受到这一利好的区域。（2000年悉尼奥运会，悉尼房价涨了50%，2004年雅典奥运会，雅典房价涨了63%，2008年中国奥运会，奥运村房价翻了两倍，餐饮酒店收入高达320亿元，2014年索契奥运会让其旅游地产的市场走向了世界。）奥运经济，就像是一根杠杆，撬动了板块经济的飞跃，不论从交通，环京还是旅游业的带动，都将是突飞猛进的发展。2022年的张家口冬奥会更是张家口走向世界的重要一步。

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③ 中关村延庆科技产业园：中关村延庆科技园也就是在您来时经过的外炮口对面。该园区总面积4.91平方公里，跨八达岭经济开发区、延庆经济开发区和康庄农民就业产业基地三个区域。产业占地面积30%左右，配套设施用地60%左右，建设总量约420万平方米。它的空间规划充分借鉴中关村软件园、生命科学园等园区经验，统筹考虑了区域特点和创新创业人群的需求，将配套一所综合医院，一所中学和7所幼儿园。未来将提供3.6万个创新创业和配套服务岗位，直接间接影响8万人。2019年底一期将投入使用。2020年年底园区将全部建设完成！

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