晨鸣航空小镇丨烂尾楼打击楼市信心,预售、监管的债该还了,楼市将何去何从?

房子与每个家庭息息相关，过去我国的住房主要以农村自建房为主，随着城镇化的推进，城市商品房成为住房主流，加上农村宅基地审批收紧，农村土地市场交易受阻，使得城市购房成为大众家庭的优选，然而普通家庭在城市中买一套房并不容易，一般地级市的商品房总价就高达50万以上，稍微好一点的二三线城市总价高达100万元/套以上，即便是贷款买房，首付也不是一笔小数目，经济学家樊纲总结的“6个钱包”买房直抒胸臆，普通家庭买一套房几乎耗尽所有积蓄，如果房子能够顺利交付还好，一旦房子出现烂尾，几十万甚至上百万就会打水漂，所以市场上目前流传着一句话：比高房价更令人害怕的是烂尾楼，宁可买贵一点的现房，也不愿意承担房子烂尾的风险。

怀来-晨鸣航空小镇售楼处看房热线电话：400-156-0036 转 423271

洋房：97-165 ㎡

叠拼：165-175㎡；

联排：228-267㎡；

双拼：335-339㎡；

首付比例：30-40%；

水电采暖：民水民电、自采暖；

物业费：洋房2.5.叠拼2.8，联排3.2，双拼3.5；

交房时间：2021年5月30日

项目优势

交通优势

距京张高铁东花园北站800米；20分钟直达西直门；

接驳四大高速。京礼高速直达，G6高速东花园出口1公里；

公交880自朱辛庄地铁站直达。

配套优势

学校、医院、商业配套齐全，毗邻中关村创业小镇、八达岭奥莱等；

北京理工大学、邮电大学、师范大学、哈工大、海淀外国语实验学校等设立分校，配套国际著名幼儿园；

烂尾楼是怎么打击楼市信心的？

全国烂尾房数量排名数据显示，截止到2021年末，24个重点城市中郑州、长沙、昆明、重庆、福州、南宁、盐城、武汉、广州、无锡这十个城市尚未交付的项目排行靠前，尚未交付的问题项目总建面占成交面积占比的均超过10%，其中郑州达到29%，相当于100人在郑州随机买房，就有29个人买到问题项目，一般情况下，尚未交付的问题项目就开始逐渐有烂尾楼的苗头了。

比如郑州赫赫有名的郑州清华城，原本的交房时间是2019年12月31日，到目前为止已延期28个月，也有的在2014年购房，合同约定是2016年交付，时间已过去6年，房子仍未交付入住，有人说烂尾楼是连续停工达到1年以上才算烂尾楼，延期交房并不意味着烂尾，可是对于购房者而言，延期数年其实与房子烂尾性质一样，同样是得不到房子，所以在购房者眼中，延期可能就是烂尾的前兆，甚至延期在购房者眼中就是烂尾。

又比如长沙的翡翠湾，原本是在2021年6月份交房，最初原因是新冠疫情导致停工，可眼看周边楼盘都在陆续复工后才发现翡翠湾依然处于停工状态，直到小区门口陆续出现购房者维权才意识到这个项目已经停工甚至面临烂尾，而这个楼盘中不乏包含大户型住宅，单单月供就高达3万元，一旦楼盘长期保持停工状态，对于购房者而言无疑是沉重打击，毕竟钱付了房子却得不到，好比花钱买空气一般。

事实上，不管是楼盘停工、延期还是烂尾，对楼市而言都深深地打击楼市信心，首先城市中的建筑是城市的脸面，每个楼盘都关乎城市整体风貌，试想一下，在周边都是富丽堂皇的高楼大厦中有一个停工多年、杂草丛生的楼盘是什么样的感受，楼盘的停摆直接影响到城市面貌，其次是本身买房对于普通家庭而言并不容易，烂尾楼、延期交付的问题项目更容易打击购房者对购买期房的信心，随着烂尾楼的增多，越来越多的购房者不愿意考虑购买期房，这对开发商而言是致命的负面消息，俗话说，好事不出门，坏事传千里，正是这个道理，最后是烂尾楼直接影响到经济运转，降低了经济运转效率，大量的购房者将资金投入到房产中来，并且每月承担着月供，对这些购房家庭而言，一方面没有得到房子还得租房，另一方面对买期房失去信心，即便是资金充足也不会再去购买“不保险”的房子。

出现烂尾楼的根本原因是什么？

众所周知，烂尾楼的直接原因是资金链断裂或者违规建设，只要楼盘停工或者烂尾，排名前列反应就是开发商资金出现问题，导致无法购买材料和支付人工费，其实导致烂尾楼出现还有多个根本原因：

1.楼盘建设计划不符合市场规律，简单来说就是开发商想要一口气吃成大胖子，在房地产飞速发展时期，大部分开发商都希望可以快速的占据更多市场份额，于是一块地原本可以通过三期甚至四期开发的收缩到一期来，几栋楼甚至十几栋楼一起动工，然而事与愿违，后续销售回笼资金跟不上工程建设速度，导致资金链断裂，材料商的钱还不上，工人的人工费用给不起，于是乎销售不佳和楼盘集体动工之间形成恶性循环，加上部分楼盘的开发商野心较大，规划超高占比的商业区域，要知道商业一般前期都需要由开发商自持，并且装修费用一般不低，需要庞大的资金池做支撑，当年商业巨头王建林的万达商业也是自持了长达8年才能勉强回本，这还是核心地段的商业，平常二三线城市的商业很难让没有经验的开发商去支撑到8年以上的时间。

2.预售制的漏洞，直到目前为止，我国只有海南取消了预售制，自李嘉诚将预售制带入内陆后便一发不可收拾，从2000年—2022年，全国房企数数量从27303个发展到超过10万家，不少房企在并没有开发经验的前提下毅然进军房地产，进而出现不少房企在运转过程中被不断洗牌，除此之外，在过去成为开发商的门槛并不高，比如一家公司本身并没有开发资质，但是他可以找到一家可“挂靠”的房地产公司，只需要付约6%左右的管理费即可，然后用这家挂靠的公司去联系当地的“地主”，地主指的是当地关系比较好可以合法拿到开发土地的人物，然后再去找融资方，每个环节谈好各自的利益分配，一个开发商就这样组建起来了，之所以敢这样做，主要原因就是在于预售制可以让楼盘快速回笼资金，只要房子拿到预售证，就意味着排名前列桶金即将到来，有的楼盘甚至还在动地基，购房者就开始还月供了，这也是很多人在过去买房时经常被告知不能用公积金的一大原因（公积金需要封顶后才能放款）。

3.监管上的漏洞，虽然从2010年7月份国务院公厅发布的《关于加强房地产市场监管完善商品房预售管理工作的通知》开始，开发商的预售资金必须存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取，这看似天衣无缝的保障购房者权益的制度，实际上存在着不小的漏洞，原本需要达到一定工期进度才可支取的制度，变为可以灵活变动的形式，例如房开在建设过程中由于缺乏资金，便跟银行和主管部门进行商议，确保提前支取的资金用于保项目完工，实际上却把资金挪用至它处，直到楼盘完全爆雷才引起购房者重视，最终还得由主管部门出面解决。

楼市将何去何从？

在这个楼市信心相比之前严重不足的情况下，楼市将何去何从呢？换言之楼市会如何重拾购房人的购房信心呢？笔者从事房地产行业8年，通过市场分析认为：

一、市场会偏向于现金流较强的房企，市面上大部分房企都面临债务压力，全国房企实力排名靠前的恒大、万科、碧桂园均背负着巨额债务，反而是那些销量不错、资金充沛的中小型房企更如鱼得水，一方面这样的房企可以灵活调节房价进而推动现金流流通，另一方面购房者更加青睐有良好口碑和无负债的房企，可以有效保障自己购买的房子能够如期交付不至于烂尾。

二、市场会偏向于薄利多销的楼盘，现如今全国房企数量超过10万家，部分城市房企数量少则几十家多则上百家，楼盘之间的竞争日益渐长，那些愿意薄利多销的楼盘更容易受购房者喜欢，要知道楼市走向透明化只是时间问题罢了，商品房作为商品之一，赢得客户最主要的便是性价比。

三、在同质化加深、住房过剩的大环境下，商品房暴利的时代已经过去了，随之而来的是房价缓慢上涨或者保持平稳，这是国家对房住不炒定位的直观体现，想要通过买房实现财富暴利增长已经不切实际了，并且现如今的楼市虽然仍与土地市场绑定，但是由于房子的数量不断增多，供需关系发生逆转，或将直接引领楼市走向市场化，换而言之，有市场的城市房价依然高企，而没有市场的城市房价会借此消除房价虚高的泡沫，尤其是三四线城市。