“二次房改”要来了?任泽平提出“新方案”,三类人或将“难眠”|瑞园蓝岸

“二次房改”要来了？任泽平提出“新方案”，三类人或将“难眠”

在1976年时，我国城镇居民人均住房面积仅3.6平方米，并且城镇中的住房缺口达869户。也就是说，那时我国住房资源非常紧缺，不仅人均住房面积非常小，同时还有很多家庭没有房子。但是目前这种情况已经得到了解决，根据统计数据显示，截至2020年底，我国城镇居民人均住房面积已经超过40平方米，96.86%的城镇家庭都已经有了房子，并且户均超过了1.5套。可以看出，现在的住房资源不仅不再紧缺，并且已经呈现出总体过剩的态势。那么，是什么原因让房地产行业能够发展这么迅速，才能在几十年里就解决了住房资源紧缺的问题呢？答案就是1998年的排名前列次房改：住房全面商品化改革。

在1998年之前，我国的住房实行的都是福利分配制度：由企事业单位集资盖房，然后按照级别、工龄、有无住房等条件进行分房。可以看出，这种福利分房制度属于计划经济的一部分，并且对于有资格分房的人来说，他们获得住房的成本是非常低的，甚至是完全免费。但是也正是因为这个原因，房地产行业发展的速度也非常慢，住房供给严重不足，随着城镇经济的发展和城镇化建设，住房福利分配制度已经越来越跟不上时代的发展了。对此，为了能够更好地解决我国住房资源紧缺的问题，在1998年7月，国务院颁发重要通知开启了排名前列次房改，宣布“全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化”，并建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。

在1998年住宅全面商品化之后，人们的住房需求一下子得到了释放，房地产行业也就此迎来了高速发展时期。由于短期内人们对住房的需求非常大，所以住房资源供不应求，不仅房价快速上涨，房地产行业也是发展迅速。根据统计数据显示，从1998年到2020年，我国城镇居民人均住房面积从6.3平方米增长到40平方米，超过了很多欧美发达国家的城镇居民人均住房水平。

更重要的是，在过去20多年，在城镇化建设下，每年大约有1200万农村人口流入城市之中，并且很多都选择了落户定居在城市之中。根据七普数据显示，截至2020年底，全国常住人口城镇化率已经高达63.89%，户籍城镇化率也已经超过44.38%。也就是说，房地产行业的高速发展，不仅解决了原来城镇住房资源紧缺的问题，同时也解决了城镇化建设的住房空缺。要知道，仅在过去20年里，就有城镇常住人口就增加7.28亿，可见排名前列次房改成效确实非常显著。另外，根据央行公布的统计数据显示，目前不仅96.86%的城镇家庭有了房子，户均1.5套，同时还有超过41.5%的城镇家庭拥有2套以上的房子。因此，排名前列次房改基本上已经完成了历史使命，不仅解决了住房资源紧缺的问题，同时住房资源已经过剩了。

虽然排名前列次房改取得了显著的成绩，但是排名前列次房改也有很大的弊端，总结起来就是4大弊端。首先高房价问题，可以说，从1998年排名前列次房改之后，房价总体趋势就是一路向上。根据统计数据显示，在过去20年里，房价仅出现过3次短暂下跌，但是每次短暂下跌之后就会反弹大涨，并且每次创新高。根据国家统计局公布的数据显示，从2000年到2020年，平均房价就上涨了4倍之多，其中很多一二线热点城市的房价更是上涨了十几倍甚至几十倍。而就算是很多三四线的小县城，房价也上涨了十几倍，目前也普遍在七八千元一平方米。目前大部分城市的房价都严重偏离了居民的正常收入水平，普通工资阶级基本上买不起房子。

其次，楼市炒作的弊端。由于排名前列次房改之后房地产行业经历了20多年的黄金发展时期，房价也一路上涨了20多年，这导致在过去只要买房子就能挣得盆满钵满。特别是很多投资客，他们仅仅通过投资房产就实现了财富自由。另外，再加上房子是人们生活中的必需品，是家的象征，所以房子对于人们有着非同寻常的意义，这更加加剧了楼市炒作现象。随着房价的持续上涨，越来越多的人开始投资房产，就是很多刚需购房者，在买房时也都是以投资为主要目的。就比如根据西南财经大学2018的研究报告显示，在2018年三季度，在全国城镇新购房的家庭中，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的刚需仅占15.1%。对比2008年，2008年投资性购房占比仅为19.6%。可以看出，随着时间推移，人们炒作房地产是越来越严重了。

再者，住房资源空置现象严重。这是因为在二手房市场，准新房能卖出更好的价钱。而投资客都是为了获得收益，所以很多投资客在买了房子之后，一般会让房子空置等待升值。而随着楼市炒作现象越来越严重，根据西南财经大学在2017年针对全国城镇商品房的空置率做的调查结果显示，在2017年全国商品房的总体空置率在22%。在2017年之后的这几年里，每年都有700～800万套新建商品房入市，这意味着目前商品房的空置率已经更高了。

最后，很多城市都严重依赖房地产行业。根据统计数据显示，全国90%以上的城市都患上了“房地产依赖症”。由于城市患上了“房地产依赖症”，所以很多城市都非常支持房地产行业的发展，对房企的招商提供很多的便利。举一个例子，在大部分城市，房企违法和违规成本非常低，几乎没有处罚，只有问责。另外，根据上海易居研究院发布的百城房地产综合依赖度排名显示，全国50%以上的城市对土地财政的依赖度都超过了60%，长春更是高达155.09%。

通过以上房地产行业存在的弊端来看，目前房地产行业存在的问题很多，并且已经严重影响到了很多人的正常生活。而排名前列次房改只能推动房地产行业的发展，并不能解决这些问题，所以针对“第二次房改”的呼声越来越高了。

就比如北大教授徐远认为，要以“二次房改”的气魄，启动新一轮住房改革。同时，徐新远教授还提出了不少详细的方案：

1、在大都市、都市圈和核心城市，每年兴建1000 万套安居房；2、针对中低收入新市民群体，以40~60平方米的小户型为主，和商品房相互补充，形成完整的住房市场；3、购房贷款利率可以给予适当优惠；4、以就业地缴纳社保为少有标准，不歧视无户籍、无学位人口。

另外，著名经济学家任泽平也对二次房改有自己的看法，同时也有自己的建议。任泽平认为：应该加大对购房者的共有产权房信贷政策支持。同时，也应该对多套房者征税，可以同时征收房产税、空置税和房东税，因为这些税收不仅可以起到调节楼市的作用，还有助于缓解地方对土地的依赖性。同时，任泽平还建议优化土地供应，也就是建立土地流动市场，以人口来制定用地指标，城市间的用地指标可以互相对调。

针对任泽平对二次房改的建议，不少专家和学者都认为，任泽平的二次房改建议更加有针对性，是对楼市存在的问题“对症下药”。对此，有专家认为，一旦任泽平的二次房改建议实施，将有三类人或将难眠，也就是开发商、炒房客以及拥有多套房子的人。这些因为通过二次房改，不仅保障性住房越建越多，刚需购房者也会逐步减少，市场对商品房的需求也会不断减少，同时房产税、空置税和房东税也会增加持有房产的成本，让房子的投资价值越来越低。因此，对于开发商、炒房客以及拥有多套住房的业主来说，未来他们的收益会越来越低。