上湖郡丨观澜墅丨疫情下房地产救市的信号?单价6500

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昨天有则新闻刷屏了：

碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选为示范房企，将于本周发债。

这是政府出手救市的强烈信号，还是房企实质性融资动作?

先来看发行的债券币种，是人民币。在哪里发行?新闻稿里没有说。信源来自境外的REDD（在新加坡的商业资讯机构），而且用的是私募CDS。

桂花猜测，这三家房企很可能在境外发行人民币债券，具体就是新加坡。具体来说，在新加坡发人民币债，然后回流境内。

对于监管层来说，这是人民币的国际化内循环，是好事。而且，有境外投资人买单，乐见其成。既然使用了CDS，而且是私募CDS，就意味着发行的人民币债券是私募债，不会在公开市场交易。

桂花好奇的是：

CDS是盔甲还是长毛利剑?

把避险工具当成融资工具，最终会伤害到谁?

先来解释什么叫CDS?这是国际投行经常玩的复杂杠杆式融资工具。通俗来讲，就是对赌，一般会拿股价涨跌对赌。

碧桂园早在10年前有过惊险一战，差点折了，交易对手当时是美林。桂花意外的是，对融资风险一向厌恶的龙湖居然也参与了这场对赌。美的置业是小公司，桂花一直没有关注。

加了杠杆的融资，不到万不得已，桂花不建议使用。它是一剂猛药，一时可解燃眉之急，但是后患无穷，甚至会导致公司控股制变更。

下面简单复盘碧桂园2008年的那场惊心动魂的股份掉期大战。

当时碧桂园跟美林签订了债券承销协议，39亿港元，期限5年，票面年利率2.5%。

要注意下面的条款：在5年期限内的任何时间，债券持有人有权将债券按面值转换成股票，换股价9.05港元/股。

具体的条款设计成一个迷宫，数字像钟表上的齿轮，咬合得十分精密。倘若顺利发行和偿还债务，碧桂园可能是当时低成本融资的典范。

鲜为人知的是，碧桂园还和美林签订了股份掉期协议，也就是CDS。具体来说，就是美林当时赌碧桂园股价下跌获利，股价的锚点是6.71港元/股。

要知道，在签订对赌协议的前一年，也就是2007年，碧桂园刚刚高价IPO,较高价冲到14港元/股。

杨国强似乎胜算在握。因为当时碧桂园的公众股比只有16.86%，远低于港交所的25%公众股持股比例。碧桂园心里窃喜：肯定赢定了。所以就毫无顾忌地任性起来，把股份掉期这种避险工具当成融资工具。

作为老牌投行的美林，从复杂的融资条款看，也是进可攻，退可守。它通常会做风险对冲，拿着可转换债做资产掉期、信贷衍生工具或其它衍生交易(包括为债券投资者持合成认沽期权短仓)。

千算万算，杨国强怎么也没有想到，刚签订对赌协议后，碧桂园的股份就如同魔咒附身，一路下跌到5.06港元/股（2008年6月30日收盘价）。

这简直就是一场灾难。股份掉期给碧桂园当年中报造成了4.8亿港币浮亏。港股没有跌停制度，潜在的浮亏数字，可能还在继续放大。

当时对这场对赌大战争议颇多。甚至坊间传言，美林是拿碧桂园的2.5亿美元做空碧桂园（2.5亿美元是碧桂园支付给美林的掉期抵押品，仅这笔资金的杠杆率约估达到13%）。

但是，在新加坡上市交易的债券，拿港交所的股价对赌，跨市场金融监管一直没有更好的办法。

小伙伴要记住，2008年是个灾难年，那一年发生了全球金融危机。人间正道是沧桑。两个甲子后，CDS又粉墨登场。

最终挽救碧桂园的，还是至今褒贬不一的4万亿。在赌局的第二年，国内开始新一轮的房价上涨运动，进入地产黄金年代。

民营资本融资难，一直是中国企业家的悲哀和无奈，他们以命相搏，饮鸩止渴，可能只是换来短期的救命钱。

碧桂园和龙湖，中国目前仅剩下的较好的民企房企，难道也要走上掉期这条危险的融资路?