上湖郡丨开发商哭穷购房者背债,楼市中的钱到底跑哪了?

“豪绅的钱如数奉还，百姓的钱三七分账,”

怀来-上湖郡售楼处看房热线电话：400-156-0036 转 434190

【上湖郡】

区域价格 均价7500元/㎡现房精装销售

项目信息

地理位置：距离东花园高速口仅300米，距离康庄镇仅5分钟车程

距离东花园高铁站仅1.3公里，开车3分钟，步行15分钟，京张高铁通车后，北京西直门到东花园仅需23分钟

公交880路站台就在项目门口，通往北京地铁朱辛庄站

项目配套：东花园商业街及东花园幼儿园与小学

户型优势：一梯两房，南北通透，得房率85%

项目类型: 高层、洋房

项目类别：70年大产权

交房标准：精装修

供暖方式：集中供暖

供暖费用：25元/平米/年

物业费用：1.6元/平米/月

洋房：两居88平米；三居94；三居两卫107-114平米 .大三居可做4居133~138

这句颇具讽刺意味的台词，真的是放在各行各业都说得通。尤其是公认的暴利行业——房地产，更是让不少人疑惑，为什么那么有钱的开发商，说倒就倒了呢？

比如说最近一直在舆论浪尖上的某房企，曾经也是国内不可一世的地产王者，并且不仅仅是盖房子，搞足球、卖矿泉水、造汽车，个顶个的玩的溜。很多人都想象不到，这样的头部企业，也能有濒临轰塌的那一天？

其实，稍微对房地产行业的运作模式有所了解的，就知道各种缘由了。有数据显示，目前国内房企负债总额高达12万亿，而购买商品房产生的房贷额度达到了35万亿。那么这就带出来一个很奇怪的问题，为什么卖房子的和卖房子的都在欠钱？钱到底去哪了呢？

说到这个问题，就要给大家解释一下房地产行业的三级市场。这排名前列级市场可以视为“土地市场”，是指开发商从政府手中拿地的阶段，通常都是房企通过自身融资，以招拍挂的形式获得土地使用权，这笔钱往往由银行支出，借贷给房企，再由房企支付给政府，最终在政府的手上作为各项财政支出。因此，在这个阶段，开发商是借钱，并且欠钱的那一方。

然后到了二级市场，欠钱的开发商必然要盖房子、卖房子，才能有收入向银行还贷，即“商品房市场”，相当于将自己欠银行的钱，通过卖房这一操作，转嫁到了购房者身上。而购房者们背负的房贷，本质上就是当初房企拿地，所向银行借的钱。

接下来的三级市场，就是已购房的人群和未购房人群之间的交易了，也可以理解为“二手房市场”。本质上是前一任购房者将银行债务，转移到新一任购房者身上的操作。

所以按照这样的做法，每一个环节都会有其升值空间，理想状态下就是政府有了土地出让金，银行拿到了贷款利息，房企获得了售房利润，最终的代价则由最后的购房者所承担。

问题在于，这样操作的利润空间实在是太大了，所以房企们都会尽可能地扩大业务范围，融资的金额越大，拿到的土地越多，未来卖的房子就更多，整体的利润空间就更大。

于是我们所能看到的几乎所有房企，都会采取这样的操作。但问题也正是出在这里，有的房企为了“贪多”，不惜以高成本进行融资，更不惜以高成本拿地，这也是楼市火热的几年中，各地“地王”频出的原因所在。

但这样的疯狂操作显然隐患是极大的，于是在国家出手进行楼市调控之后，房企们的危机正式来临了。尤其是“三道红线”的出台，更是掐死的房企们“继续输血”的可能性，于是乎，背负着巨大债务的房企，资金链就会愈发捉襟见肘。

不过对于大部分房企来说，即便是“踩中红线”也不代表就完全失去了机会，毕竟很多企业自身依然有比较丰富的资源储备，无论是已经拍下的土地、还是接近完工的楼盘，都是可以拿来“换钱”以便度过经济难关的。

事实上，确实有不少房企也是如此做的，因此其负债率得到有效降低，整体企业经营也不会发生问题。

但如果房企自身“执迷不悟”，不仅不自己想办法“自救”，反而开始提前进行资产转移、理财兑付等不尊重市场的操作，甚至意图裹挟舆论对政策施压，那显然就是走了一条不归之路。

所以，回到开头那个问题，房企们不是没有办法，而是不愿意用这样的办法。房企不过就是个壳子，即便搞破产了也没问题，反正最终也是一枚“弃子”。

但是已经落入高管们口袋里的钱，那则是一分都不能往外丢的。上千万甚至上亿的资金，足够让一群人逍遥快活一辈子了，为什么还要冒着失去一切的风险，去挽救一座将倾的大厦呢？

这就是危机房企的问题，有问题的其实并不是企业，而是掌控企业的人。

一面是房企的四面楚歌，一面是高管的盆满钵满，钱究竟去哪了，你看懂了吗？