鸿坤葡萄酒小镇丨三四线房产投资正面临10大风险?

过去几年，三四线楼市一直很火爆，甚至在一二线楼市进入调整阶段以后，很多三四线城市的房价依旧逆势上涨，投资房产最赚钱毋庸置疑。但是进入2021年之后，那些手里持有多套房产的投资者，可能已被深度套牢，无法脱身。这个观点绝非危言耸听，因为对于那些还在迷恋投资炒房赚钱的人来说，他们正遭遇10个风险，而每个风险都是“绝情杀”，简单梳理如下。

怀来-鸿坤葡萄酒小镇售楼处看房热线电话：400-156-0036 转 427859

项目简介：

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鸿坤·葡萄酒小镇项目是鸿坤地产“原乡系”产品系中的低密优雅墅境小镇。项目择址塞上明珠大美官厅湖畔，以复合型意大利托斯卡纳轻奢墅区，秉承原乡系“原乡生活复兴当代中国人文精神”的精神宗旨，打造官厅湖畔休闲住假小镇。

项目基础信息：

在售产品：78-132㎡精装低密洋房和88、182 ㎡湖岸叠拼

开发商：张家口艾伦房地产开发有限公司

产权年限：住宅产品70年、商业产品40年

建筑风格： 托斯卡纳风格

物业公司：鸿坤物业（上市物业）

（1）“旧改”取代“棚改”。棚改是三四线房价上涨的较大推动力。过去通过大拆大建，创造出无数房住刚需。需求集中爆发后，在消化大量库存的同时，也导致房价持续快速上涨。但是自今年起，政策对老房子不再进行拆除，而是进行升级改造。如此一来，市场需求就会急剧减少，二手房卖不掉的情况会很普遍。

（2）房价涨幅不达标。去年全国房价平均涨幅7.9%，今年社科院预测涨幅5%左右。但是投资是有成本核算的。5%的涨幅，其实连银行房贷的利息都不能抵消，再要计算房屋折旧、交易税费、管理维护等成本支出，贷款投资炒房注定亏本。而通常对于房价涨幅的要求，至少要达到7%。况且这5%的涨幅仅仅是个平均值，毫无悬念，三四线城市不仅将被“平均掉”，有可能还会下降。

（3）人口外流趋势无法逆转。房子是用来住人的，没人住的房子终究“啥也不是”；购房主力历来都是年轻人，但是三四线流失的恰恰也是年轻人。特别是包括一线城市上海、广州、深圳都在抢人的情况下（抢的也是年轻人），没有人口吸附力的三四线城市将毫无还手之力。未来用“人去楼空”形容三四线城市的楼市毫不夸张，房子多最后只能砸在自己手里。

（4）市场饱和，存量房积压。央行调查数据显示，国内96%的城镇居民家庭不缺房，户均达到1.5套，说明大家普遍不缺房子了；机构调查数据显示，现有的存量房足够3亿人居住，三四线城市存量房的积压最为严重，空置率达到30%以上，这还不包括大量的小产权房、共有产权房、廉租房等保障性住房。房子卖不出去已经成为三四线的“新常态”。

（5）购买力不足，负债率居高不下。1998年房改之初，国内城镇居民家庭基本上没有多少负债，因为那时候房价基本上与购买力相差不大。现在全国平均房价突破万元，绝大多数普通家庭买房都要加杠杆，城镇居民负债率已经达到55%，全国房奴有3亿多人，平均房价收入比达到13.3，但是三四线城市的平均收入只在4000元左右，无法支撑起过万 的房价。

（6）房价太高，阻碍农民进城。如今城里人基本上不缺房，存量房就要寄望于农村人进城消化。但是2019年的时候，我国城镇人口就已经达到8.48亿，城镇化率超过60%。理论上虽然还有5亿人属于买房“候选人”。但是城里过万的房价，与大多数月收入只有1000元左右的农民的购买力相比较，他们进城买房的阻力之大可想而知，没人为高房价接盘是较大难题。

（7）房地产税或将于“十四五”时期出台。投资炒房之所以屡禁不绝，原因是房子持有成本太小（仅交个70%的物业费即可）。而房地产税无疑能让多套房持有者增加持有成本，为地方财政开辟新的税收来源，对抑制投机炒房起到积极作用。据专家预测，房地产税大概率会在今后5年内出台。一旦对多套房持有者征税，空置房严重的部分三四线城市，房价下降可能无法避免。

（8）资管新规趋严，投资买房不易贷款。2020年房地产能够在疫情缓解后逆境回暖，因为开启了货币宽松通道。但是自今年起，货币政策将会逐渐收窄，回归正常化。最直接信号就是在去年央行和银保监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产集中度管理制度的通知》，要求各地根据银行业金融机构资产规模、机构类型，按照5档机构分类分档，设置房地产贷款占比上上限、个人贷款上限，那么在保护刚需购房的前提下，今后投资性房贷款总量将会受到限制。

（9）房贷利率上调，投资成本增加。上述《通知》是针对全国所有银行，还会产生的一个效果是，那些没有额度的银行将会上调房贷利率。目前广州、上海四大行在内的多家银行按揭利率都在上调，接下来很多城市将会路持续跟进。如此一来，包括三四线城市在内的购房者买房，在部分银行贷款将会支付更多的利息，对于急于脱手多套房的投资者来说是个利空，因为这会缩减一部分的接盘者。

（10）房地产政策变化。2022年之后，房地产政策将会出现变化，对于经济的拉动作用会暂时结束。因为整体外部环境因为疫情影响变差，国内想要启动内外双循环经济，房地产就必须让出一部分通道。否则房价居高不下老百姓没钱消费，会影响到政策实施。这也是为什么一线房地产市场刚一出现点“热度”，迅速被监管层“泼冷水”降温的原因所在。“短期内不以房地产刺激经济”特别不是随便说说而已。

综上所述，鉴于三四线城市棚改结束，人口外流，市场饱和，购买力不足，后继进城买房农民受阻等原因，投资房产已经不赚钱，同时因为融资新规限制资金流入楼市，房价涨幅达不到要求，房地产税可能最近几年要出台等原因，三四线楼市的“拐点”已到。以上10个风险降临，可能对于那些有人口和经济支撑的城市影响不大，但是多数普通三四线城市的投资者可能已被套牢。