保房市还是保实体经济?央行出手,楼市走势清晰 |一方素山生活小镇 |瑞园蓝岸

保房市还是保实体经济？央行出手，国家作出选择，楼市走势已清晰

著名经济学家马光远曾在2020年初表达了自己对楼市的看法，并且提出了“房地产是中国支柱产业，100年不会变，嫌臭的是因为你没吃过不知道有多香”观点。马光远也是通过分析楼市的各种因素才得出的这一个结论，并且为此给出了10个理由，比如城镇化建设、调控政策未来大概率放松、经济发展有利于房地产行业等等。其实，对于这个观点，人们也有不同的看法，看涨房价的人认为马光远说得非常正确，认为未来房价还会继续上涨。但是也有不少人不认同这个观点，认为这个说法太特别了，因为目前的楼市的信贷政策就已经收紧了，这意味着房地产的经济支柱地位已经有所松动。

当然，不能否认，房地产行业确实是我国的经济支柱，为我国的经济发展作出巨大的贡献。特别是在1998年住宅商品化改革之后，房地产行业高速发展，直接推动了我国经济的快速发展。根据统计数据，2007年我国M2规模为40多万亿，而2021年10月已经涨到233万亿。另外，房地产行业也能拉动上下游几十个行业发展，有专家做出过几个计算，投入房地产行业100元，就可以拉动GDP增长820元。可以看出，对于经济的发展，房地产行业确实做出来巨大的贡献。

在房地产行业高速发展的同时，房价也在持续上涨，并且是越涨越高。根据统计数据显示，在过去20年里，仅平均房价就上涨了4倍之多。在2000年时，平均房价仅2000元/平方米，而到了2020年，平均房价已经涨至9860元/平方米。并且这还只是平均房价，根据央媒公布的统计数据显示，县城房价超过万元的就有103个，大部分县城的房价都在七八千元一平方米。另外，在一二线城市中，房价更是动辄几万元甚至十几万元一平方米，这让过去买了房子的人都挣得盆满钵满。因此，不少专家和学者都认为，房价涨得越高，就意味着百姓的财富越多。就比如房改专家孟晓苏认为，我国基本上已经实现居者有其屋的目标，这个时候房价上涨能给绝大多数人带来财富尊严。

那么，房价上涨真的能够让百姓越来越富裕吗？答案是否定的，因为就算房子价值几百万元，但是很多人过得并不好。现如今，在城市中，一些人住着价值几百万元的房子，生活依旧很窘迫，因为虽然房子价值几百万，但是也背负着巨额的房贷，每个月大部分工资都用来还房贷了，根本就没有多少钱用于消费。因此，并不是房价涨得越高人们越富裕，反而是让人们的负债越来越多。根据央行公布的数据显示，目前我国住房贷款余额已经高达63.19万亿元，其中住房贷款余额为35.67万亿元元，并且有70%的家庭都背负着房贷。如果按照目前我国63.89%的常住人口城镇化率计算，城市中的家庭数量为3.46亿个，那就意味着平均每个家庭背负着18.26万元的房贷。

另外，并不是所有的人都有房子，而随着房价越涨越高，没有房子的人越来越买不起房子了。而房子是人们生活中的必需品，大家都知道，房子不仅仅是人们居住的位置，在城市中房子更是和人们的爱情、婚姻、孩子教育和医疗等福利待遇挂钩。所以，对于准备长期定居城市的人们来说，房子是非常重要的，直接关乎着他们的幸福生活。高房价除了增加人们的负债率和让很多人买不起房子之外，还有以下两个负面影响：1、由于房价的持续上涨，很多人都开始炒作房子，大量资金流入房地产行业，对其他实体经济发展造成了影响；2、大量实体企业也大规模投资房产，造成企业主营业务没有足够的资金投入，最后导致企业核心竞争力越来越差。就比如海马汽车，就是一个炒作房产而耽误主营业务发展的企业。

正是因为高房价的这些影响，在2016年9月份我国开启了楼市调控模式，并且在2个月之后又提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”的基本理念。在“房住不炒”提出来之后，“房住不炒”就成为了楼市调控政策的底线。因此，在过去5年多里，随着楼市调控政策持续收紧，房价上涨的势头也慢慢被遏制了下来，并且最近几个月以来，不少城市和地区的房价已经出现下跌的迹象。面对目前房价走势和楼市发展，可以看出，现在房子的投资属性正在慢慢降低，楼市中的泡沫也正在被慢慢消除掉。有意思是，在2021年初，马光远就改变了自己对2020年的楼市看法，马光远认为：房住不炒或将成为永久性的调控政策，房地产行业的黄金时代已经过去，房子也已经不再适合大众投资了。

也就是说，在短短一年里，马光远对楼市的看法发生了180度大转弯。那么，为什么马光远对楼市的看法会发生这么大的转变呢？在笔者看来，主要有两个原因：1、我国对楼市调控力度越来越大，在2020年房地产行业面临困难时，不仅没有放松调控政策，反而在持续收紧调控政策；2、房价从2020年下半年开始就出现了下跌的势头，并且在2021年9月份平均房价也开始下跌。根据统计数据显示，2021年10月份的平均房价已经降至9749元/平方米，低于2020年9860元元/平方米的平均房价。更重要的是，在全国70个大中型城市中，10月份新房售价下跌的城市有52个，占比超过70%，二手房售价下跌的为64个，占比超过90%。通过以上2点可以看出，在我国持续不断地调控政策下，房价不仅出现了下跌，并且是普遍下跌。

面对这样的楼市环境，不仅房企为了回笼资金开始大规模降价促销，就是很多二手房业主为了尽快卖掉房子也开始不断降低挂牌量。从今年6月份以来，各地都出现了一些楼盘大幅降价促销的情况，并且一些楼盘的老业主接受不了开发商大幅降价，要求开发商退房或者退差价。面对这种情况，从今年7月份以来，全国已经有23个城市通过限价和约谈房企的方式出台了“限跌令”，通过“限跌令”来遏制一些房企恶意竞争的乱象。在这些城市中，更是有天津、沈阳和昆明这样的热点城市，因此可以看出，现在的楼市真的已经步入寒冬了。

除了“限跌令”之外，在今年10月9日，哈尔滨更是出台了“救市”政策，也就是《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，在这个政策中包含了购房补贴和帮助房企提前取得预售证等16个保障性措施。很多专家和学者都表示，这是今年以来的排名前列个出台“救市”政策的城市，同时也说明当下的楼市已经太“冷”了，已经不符合稳定的发展需求了。那么，今年下半年以来这么多城市出台“限跌令”，哈尔滨又出台了“救市”政策，这让很多购房者误认为房价不能下跌了。真的是这样吗？咱们一起来看一看。

保房市还是保实体经济？这可能是目前很多人都关心的问题。对此，央行其实已经给出了明确的态度。在今年央行的第三季度例会和其他会议上，都提到了房地产行业的“两个维护”：维护房地产市场健康稳定发展、维护住房消费者的合法权益。也就是说，不管是房价大涨还是大跌都不利于房地产市场健康稳定发展，所以现在是一边通过调控政策限制房价大涨，同时一边也出台调控政策限制房价大跌。其实，房价大跌侵害了购房消费者的合法权益，因为大幅降价就会伴随着降配，甚至会出现楼盘烂尾的风险。因此，通过“限跌”可以有效维护购房消费者的合法权益。

在10月下旬，央媒经济观察报专门发表了题为《银保监会谈保障刚需群体信贷需求：银行个人住房贷款中有90%以上为首套房贷款》的文章，在文章中，国家银保监会直接表明了态度：保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对于首套房购房者予以支持。也就是说，未来刚需购买首套房，房贷比例和房贷利率都将有所降低，这样可以降低刚需购房者买房的压力。目前对住房有需求的就是刚需购房者，政策倾向于刚需购房者，可以让房子慢慢回归居住属性，房价也将慢慢回归合理水平。

对于房地产行业的发展，万达集团创始人王建林曾指出，没有一个国家的房地产行业能够兴盛50年，而我国房地产行业已经高速发展了30多年。可以看出，王健林并不看好未来房地产行业的发展，这可能也是万达集团彻底从房地产行业转型的主要原因。而对于房地产行业，著名民营企业家曹德旺先生一直都不看好，曹德旺认为：房地产行业攫取了大量的资金和人力资源，让实体经济发展更加困难，高房价让实体企业付出了更多的成本。另外，曹德旺还曾指出：“现如今除了老百姓的钱之外，连实体经济的钱都流入到房地产里面去了，这样是不对的，我国未来发展依靠的是实体经济与高新技术，而不是盖房子的本事。”

可以看出，目前房地产行业和实体经济的发展是相悖的，所以最近几年我国也一直在通过限制资金的流入来限制房地产行业的发展，同时也越来越重视实体行业的发展。比如最近几年以来，我国对新能源、芯片和其他高新技术产业的支持力度越来越大，更是要求央企退出房地产行业，同时要求央企带头去发展高新技术产业和其他实体经济，成为行业标杆。

所以，现在保楼市只是为了维护楼市稳定和维护购房者的权益，但是长远来看，只有保证实体经济的发展，才能让经济更加健康稳定地发展下去