房地产贷款罕见下跌!房价降了! 鸿坤葡萄酒小镇

近日，央行公布了“2022年二季度金融机构贷款投向统计报告”。

其中，关于房地产贷款的信息量很大！透露出形势依旧严峻。

央行数据显示，“市场低迷+提前还贷”之下，二季度房地产贷款新增-1105亿元，出现罕见下跌，贷款买房的人，好像消失了一般……

房地产新增贷款，罕见下跌！

央行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》中，来看几个重要的数据：

“

2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；上半年增加6685亿元，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。

2022年一季度末，人民币房地产贷款余额53.22万亿元，同比增长6%，比上年末增速低1.9个百分点；一季度增加7790亿元，占同期各项贷款增量的9.3%，占比较上年全年水平低9.8个百分点。

根据数据，分析可以看出：

1、今年上半年（1-6月），各类房地产贷款余额，一共增长了6685亿元，占新增贷款比重大幅下降；

2、二季度房地产新增贷款，（用上半年的新增贷款，减去一季度的新增贷款）6685亿元-7790亿元=-1105亿元，二季度各类房贷不仅没有增长，反而下降了1105亿元。

3、个人房贷，一季度只增长了5200亿，明显放缓；二季度，个人房贷只增长了200亿，急剧下降。因为正常情况下，全国每季度新增个人房贷在8500亿左右，一季度可以冲到1.2万亿以上。

（图源：刘晓博说财经）

个人房贷急剧下降，接近于零增长，不仅仅是因为今年以来市场低迷，销量不及往年，更重要的原因，还因为大量贷款者提前还贷。

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房贷利率猛降，

很多人开始提前还贷

去年房贷利率6.25，今年房贷利率4.25。

“首套房贷款利率降这么多，对比之下，越来越觉得自己的利率高”。2022，越来越多的打工人在犹豫“要不要提前还房贷”。

打开小红书、抖音、微博等社交平台，会发现，很多网友分享了自己提前还贷的经历，有人一次性全部结清了房贷，有人在攒钱分次还款，还有不少博主将自己提前还房贷的亲身经历发成攻略，在社交平台收获了不错的流量，点赞评论都很高，一时间仿佛「提前还贷」成为了一种时尚潮流。

看到这么多信息，一时间觉得很恍惚，甚至想感叹一句：世界变化快。

毕竟，这十几年来，大家被反复灌输的理念都是：房贷是普通人可以借到的较大额、较便宜、期限最长的资金，而且随着货币放水和通货膨胀，越晚还越划算。

现在好像彻底反过来了。

为什么会有如此巨大的反转？

一是，新贷款的利率是降到史上新低了，但存量房贷没有打折。

房贷利率猛降，对购房者来说最直接的利好，就是每月房贷少还钱，从6.13%到4.25%，以房贷100万为例，一个月能省一千多，30年利息能省四十多万，让存量房贷按揭的用户总感觉被割韭菜了。

二是，大家缺乏安全合理的投资渠道。钱放在银行里，利率在降低；做理财，收益率也在显著降低。买股票，风险太大。与其还着6%的房贷，让钱在银行里享受不到4%的理财收益，还不如提前还了。

三是，大家对未来的工作和收入的稳定性都有担忧，也倾向于提前还贷。背后的本质，其实是，大家预期变弱，不敢贷款，不敢负债。

(7月28日)，中共央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

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稳楼市、稳民生

全方位守住安全底线！

首入

在此次会议公报中，“稳定房地产市场”被放在了最前端。

对比一下4月份的会议表述：

坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，坚持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

上次会议还是“促进房地产市场平稳健康发展”，这次已经变成了“要稳定房地产市场”，说明现在房地产市场不稳定。

主要表现在以下两个方面：

一方面，今年以来，房地产市场热度始终不高，土拍、新房、二手房市场均承受压力。

从上半年房产销售数据来看，2022年上半年商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额66072亿元，同比下降28.9%。（数据来源：国家统计局）

TOP100房企在2022年上半年的销售额均值为356.4亿元，同比下降48.6%。而破百亿房企有85家，较去年同期减少47家。（数据来源：中指院《2022上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》）

如今开发商的态度也是能少拿地就少拿地，能不拿地就不拿地，对楼市持比较悲观的态度。

另一方面，房企遭遇流动性困境，风险也从房地产企业蔓延至民生保障领域。

随着2021年央行严格执行房企融资的“三道红线”和控制银行房贷规模的“两道红线”，信贷骤然紧张，陆续有超30家房企暴雷，一些在建房地产项目出现停工，全国多地发生业主TD行为。

要知道，房地产的平稳发展和良性循环关乎经济发展、社会稳定，所以稳楼市是重中之重。

会议在部署下半年经济工作中，将对房地产市场的表态，放在了“全方位守住安全底线”的项目下，也反映了稳楼市的重要性和紧迫感。

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保交楼

首入中央政治局会议内容

首入

在会议通稿中，还首次提到“保交楼”，这是“保交楼”排名前列次在这么重要的会议中被提及。

专业机构数据显示，2021年全国就有6300多万套已售商品房未竣工，全国24座重点监控城市，未交付的问题项目总建面高达2468万㎡，约占2021年商品住宅成交总面积的1/10。

目前，烂尾楼盘最多的就是郑州、西安、长沙、武汉、重庆等地。

郑州未交付的问题项目达25249套，占比约28%，大中城市里列排名前列；

长沙、昆明、福州未交付问题项目分别为28139套、10976套和8077套，占比均在20%上下；

重庆、南宁、盐城、武汉等未交付问题项目占比在15%上下；

上海、苏州、西安等未交付问题项目占比也接近10%…

烂尾楼这颗“毒瘤”，必须要摘除，它可以直接导致大量的业主、上下游企业（供应商、承包商、金融机构），均被拖入泥潭。

因此，为了经济的稳定、社会的安稳、以及重新树立对于商品房预售制的信心，“保交楼”势在必行！

本次政治局会议，针对“保交楼”也给出了指引，即“压实地方政府责任”。

这表明后续“保交楼”工作推进将是地方政府牵头执行，金融机构、企业共同发力，各方协同推进，明确责任主体，保障项目顺利复工并完成交付。

截止到目前，已有多个城市发布“保交楼”相关举措。

其中，西安最早发声，为全国作出了表率。

7月14日，西安住建局等5个部门经市政府同意联合发布了《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》。

直接表明：商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。

“断供”项目最多的郑州，相关部门召集8家房企举行情况汇报会，针对项目的纾困模式给出四种方案：

1、“棚改统贷统还”模式由政府平台公司接收，后期政府主导；

2、产大于负债的，可选择“收并购”模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；

3、资不抵债的，可采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付；

4、销售不畅、建设资金困难的，可选择“保障性租赁住房”模式，由政府组织专项建设贷款。

郑州针对目前面临的多种情况给出了不同的处置方式，若后期明确方案落地，可为更多城市问题楼盘提供借鉴。

表：近期部分城市保交付相关处置方式

图片来源：中指研究院综合整理

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房住不炒仍是底线

继续支持刚需和改善型住房需求

首入

虽然现在楼市低迷，但本次会议依旧重申“房子是用来住的，不是用来炒的”，说明不希望楼市出现V型反转，产生过热现象。

●大方向上，房住不炒不会变。

不过，会议还指出，支持刚性和改善性住房需求。

如何支持？这就关系到因城施策用足用好政策工具箱的问题，短期房地产政策优化调整力度仍有望加大。

我们看到，上半年房地产政策密集，有百城先后发布121次救市政策，但效果弱于预期，所以下半年要‘用足用好政策工具箱’，让政策较大化发挥效应，促进房地产市场的健康发展。

有业内专家指出，政策工具箱里既会包含需求侧支持政策，例如降低购房门槛（放开限售、限购）、降低购房成本（契税补贴、住房补贴、发放消费券）等，也包含供给端的政策支持，例如预售资金监管的优化、房企纾困政策等。

可以预料到的是，下半年地方政府、房企的自救动作会越来多。

下半年已经有以下城市发布救市政策：青岛西海岸买房纳入街道办考核、武汉东西湖预发购房补贴15万、江西樟树市给中介机构销售1套给予1000元财政奖励·······